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本帖最後由 ken1789y 於 2020-9-27 23:40 編輯
從事土地仲介也有十幾個年頭，看過形形色色的顧客，有的人已經找到自己的夢想，但還有不少人還在尋尋覓覓
所以將自己所經歷的種種將之歸納，雖不盼能讓每個朋友可以順利找到自己心中的地
但也提供一些方向及經驗讓大家參考；若有補充不足之處也歡迎交流。
第一章：序
要找一塊土地的先決條件：口袋的深度
若你不是一個專職農夫，那農地只能算是一個奢侈品，因為農地雖是不動產，但在政策之下農地不易貸款，所以在銀行認定下，你本身是要有所謂的閒錢，才能去買土地，也就如台語所意(青吃就不夠了還要曬干)，你若沒有相對的資金去買農地是一件非常不智的行為。
我從事到現在售出的農地能貸款的非常的少，因為條件非常的嚴苛，就以能放貸的金融機構來說，只有(土地銀行跟在地農會或信用合作社)，這三個可以是說台灣農地放款的三個較常見的，而土地銀行大部份只做千坪農地或是建地的土建融，農會則會限制農地要在所屬區域農地，還要必需是農會的資深會員才能放貸，另外還會限制是一般農地，若是屬於特殊的農地也要審核，所以也不容易貸。信用合作社的條件也常常會跟農會一樣，但有時資深客戶的土地是跨區也是可以貸款，但成數低之外利率也高還時不時綁些條件跟購買產品。
所以看到這裡就可以知道農地要貸款有多不容易，這對小資族群的假日農夫就是一個層層限制，就算你有良好的往來銀行信用，但買大塊的地買不了，小塊的地貸不了，總是一場夢。
所以我也建議客戶若沒有相對的資金，假日農夫夢用租的就好了，別衝動花大錢去買地，因為就算你已經打算退休，也要放些錢在身上，土地的後續資金投入不是小錢，所以我才說農地算是奢侈品，有了地就會想要有間小木屋或是建設些雞舍魚塘種菜栽果樹，這除了花力氣之外就是花錢，所以我不太建議退休的人把大筆的資金都投入買地圓夢，除非你退休除了所持有的財產之外還有可以不斷進帳的財源，不然地玩沒多久就得讓給別人。
因此我非常建議客戶在還未退休之前就開始規劃買地，比如先加入農會跟農會建立良好的信用，未來貸款農地就可以較輕易，趁壯年來規劃是最好的，有體力之外還有工作收入能支撐，但也要能先五子登科後有這餘力才來搞，不然光前面五子就搞的心煩意亂怎麼能做的好後續的工作。
雖說玩土地是要錢，但沒有很多錢能玩嗎？可以的但就是只能小玩或是以空間時間換金錢，比如較小的地較差的坡地或較偏的地，我有一個客戶經由我的介紹買了一塊四十坪的地，很多人都會說四十坪是能做什麼，但我這客人卻把四十坪當一百坪使用，他將四十坪的地用網牆圍起來，裡面自己蓋了一間五坪大小的小屋可以放工具，網牆種上各種瓜類，另外三十來坪的地種的菜就夠他全家都不用買菜，他也玩的很開心，因為他已經有跟公所承租市民農場十坪空間的栽種經驗，所以這四十坪對他來說是完全夠用的，而他住家只距半小時騎車就能到，所以他可以天天下班就去玩，他這樣的花費含買土地及水電整理全部不到五十萬，而五十萬對許多有田園夢的小資應該還不算難，存款有個三、四十萬再借貸個十幾來萬就有一塊地，雖然我還是不建議貸款買地，我這客戶是全現金買地，這也是他規劃的，大塊的他沒這麼多錢，但五十萬內他還是拿的出來，而他也是五子登科了，但一直找不到適合的土地不是太貴就是太偏，而機會是留給準備好的人，當我的廣告出來他一看他就覺的很適合，馬上就與我聯絡當下就決定要簽約，可以說是我見過少數規劃非常好的客戶。
所以要買地先期就是要先規劃自己的財產，要拿出多少錢來買地，後續要投入的金錢，最好都能規劃計算，不要被幻想掩蓋事實，不然夢想會破滅，而若你錢多到沒處花，甚者直接買別人整理好的，或是整個農舍這也是可以的，錢愈多能做的事就愈多也愈省事這是千古不變的道理，不過若你不是富二代，那就要真正規劃因為這也是一種理財，多少錢投入多少錢要留著當未來的預備金，能規劃的愈好除了可以增加財富之外，也不會玩到一半就前功盡棄。
總會有客戶想要幾百幾千坪的土地，對仲介而言，只要你有錢想要幾坪就能買幾坪這我們管不著，但我總是澆客戶冷水，這麼大的坪數土地你有辦法使用嗎？現在是屬於精緻農業，就算一百坪地，沒有個中耕機，單靠人工沒被地搞死也被太陽曬死，
第二章：啟：適合自己的土地大小與法規
在從事土地仲介多年最常聽到一句話就是，怎麼這一百坪看起來這麼小，我總是笑笑，因為你沒下田去做，所以你用看的當然覺的小，我常建議客戶若想買農地之前可以先去租個十坪市民開心農場玩玩，當你能把這十坪空間玩到極緻，那你就可以挑戰更大的坪數。
土地的大小是眾多朋友最在意的，前面講到口袋的深度來決定土地，而現在就要先從土地法規來決定土地的大小，土地的使用綜觀來說就是兩個走向，一個是合法，一個是不合法，走合法路線就要有相對的坪數，最常見的就是滿足302.5坪即(1000平方)跟756.25坪一個是滿足合法資材室的坪數每302.5坪可申請6.05坪的資材室，而農舍依新農條件則是每756.25坪可申請十分之一最大不得總面積不得超過99.82坪即(330平方)，這就是目前土地大小的最基本門檻，也就是說，若你想走合法路線幻想蓋間農舍，少於756.25坪的地你就不用看了。
台灣是個神奇的國度，走合法路線，就要有過五關斬六將的從容，不怕苦、不怕難，這也不能怪政府因為上有政策下有對策，搞怪是人的天性，給你法規叫你合法只能蓋多少，台灣人總是能有辦法讓房子一直一眠大一寸，小倉庫變成大廠房，這是人性問題，但政府為了這些不良的害群之馬設下的規定卻為難了休閒農，不但沒有有效方式，農地違建廠房增長還是比報拆的速度快，再加上民代、立委金錢遊戲的環環相扣，這在台灣是很難解決，也因為農地鐵皮廠的氾瀾，所以很多農業設施都讓人覺的不合時代潮流，反而想要務農或是休閒農都被關卡住，就以興建資材室來說，一定要達到302.5坪才能申請六坪，所以302.5坪以下都該死，而別說三百坪，就一百坪好了，若是沒有一些中耕機，電動工具想要在一塊農地上從事農務這可能嗎？只拿一把鋤頭打理一塊百坪田，別說種菜了，可能提早英年早逝都有可能，而因為沒有達到302.5坪所以不能申請蓋一間合法的資材室放工具，這樣怎麼讓人還安心務農？
上面講的還只是坪數門檻限制了合法，而除了坪數還有其它附帶條件，像是農舍最近很多人雖農地有達到756.25坪但依然申請不出農舍，他也持有二年了，也當了二年的假農民，也把地搞的超有像專業種植農場，結果農舍還是申請不下來，原來是他的農地週邊沒有排水溝只有水利會的灌溉溝，所以農舍的排污條件他過不了，他想要過，就要跟旁邊的鄰居借地，讓它的排污管經由鄰居的地到另一邊的排水溝，這樣他就能申請。這也是為什麼大家看到有在賣的農舍一間比一間貴，因為現在要搞一間農舍沒有足夠的金彈是孵不出來的。
合法坦白說就是錢花的夠了，就能合法了，一來不該繳的稅不用繳，二來也不用提心吊膽有人檢舉，所以當然合法是最好的，我跟客戶介紹土地，若他不懂就說出在不合要求的坪數蓋不符規定的建物，我是一定會跟他糾正，犯法的事我當然是不能教，但只能解釋合法跟不合法之間的關係，至於客戶要選擇那個方式，那是客戶的選擇權。
我跟客戶介紹土地都會希望每個客戶多少做點功課了解土地的相關法規，而在較難的問題跟疑慮我可以解答，政策是死的，人是活的，合法的選項不會只有資材室跟農舍，而且資材室原則是不能住人的，住人算是違規使用可以撤照，除了上面二個常見，還有管理室，申請農業設施每0.3公頃以下可以申請6坪，所以只要花夠錢，合法就會很簡單。
那不合法呢，會有什麼問題？其實不合法最主要也二個，一是會有稅金的問題，二是要提心吊膽一下，以現在的農業規定坦白說全台應該有八、九成都沒辦法合法，規則又臭又長，很多項目只要沒有申請就叫作不合法，舉凡開路、砍樹、機械除草、搭棚若沒有申請許可都叫不合法，但別怪台灣農民太寵政府機關，為了怕麻煩政府，只是程序違法但行為不違法(自由心証)，貨櫃屋是臨時建物理當要申請，但若大家都去申請可能全台的農業課、建管處都天天爆滿，而政府也沒有這麼多人力去查，所以政府最後給一個法就是課稅，要移轉土地必需要有農業証明，而農業証明的取得就必需符合規定，這樣才可以農用免稅，因此課稅便是最後一道防線，因此若不想麻煩政府官員，土地的使用上就儘可能在合法範圍而不能合法也不要過於囂張，儘可能跟鄰居打好交道，因為百分之90的檢舉都是鄰居。
說到這應該朋友們都該對土地的大小有點點的法規概念，這是為了合法跟不合法的問題，但我現在最後要講的事跟使用上的問題！土地多大才夠用？我個人覺的是因人而異，就以我而言，一百坪就夠我用了，放個4.5坪的貨櫃屋，再搭個肥料機具倉庫，剩下九十來坪就可以讓我從早忙到晚，但我是想要休閒，不是來找虐了，我想悠閒的睡個午覺，看看飛來飛去的蝴蝶發呆，而二十來坪地種的菜我家就會吃到吐，我種了四顆茄子那年我家不缺茄子，絲瓜生百粒我還得到處送人，辛苦流汗的是自己但爽的卻是別人，因此土地想要多大，呵呵！就看自己能多耐操了。
第三章；尋：買土地前的功課，地理環境的了解
買一塊土地絕對不是自喜買的便宜或是買的漂亮，而是買對自己要的土地，有時客戶會問我這土地值得買嗎？每一筆土地都有其獨特性，不論是地形大小方向或者是未來的使用都不盡相同，每個人的需求也不同，所以應該是要先了解這土地適不適合你在來做決定，前面二章一是錢的深度決定你的土地，二是從現行法規你能怎麼使用土地，現在第三章就是怎麼看土地。
土地是可以多樣性的，可以生產、可以休閒，可以做很多事情，只要合法你想怎麼做都行，前提這土地要適合，有些地適合種果樹，有些地只能種北方的作物，地的位置不同就會產生不同的適合性，在台灣就像大湖適合種草莓
，在金山適合種地瓜，不同的地方有不同適合的作物所以你要看土地的區域就要了解這個土地適合的作物是什麼，才不會自己想要種荔枝才發現北部的地不適合要南部的地才會結果，所以若你是為了想種植某種作物，就要先了解什麼地適合生長。
土地的土質特性有很多種，有的是田地，有的是雜林，有的是石頭地不易種植，所以在當開心小農夫前這些功課也要了解。
土地的出路問題：土地要買就要買能方便出路的，早期農耕時期，因為大家都憨厚，所以出路都是大家各自分擔，但現在就會產生很多問題，有些地早期是祖先讓人可通行，但到了後代，土地價值飛漲，有些地主繼承人就不願意土地再供公眾或特定人使用通行，所以儘可能避免沒有出路的土地，就算很便宜，也要注意沒有出路的陷阱。
有水源：水源可以說是土地重要的一環前三名，一塊地沒有水基本上也是廢地一塊，山下的農地因為都開發了，大部份都會有水源或灌溉溝渠，甚至都有自來水可使用，所以平地的農地水源較不用擔心，但若是山坡地水源就很重要了，可能會有人說山上都有溪溝啊怎麼會沒水，這是很大的盲點，主要是山坡地要看位置，許多人會想要山頂有壯闊的景觀但是水源卻是很大的問題，因為山上的水源只有二個來源，一是天上來的雨水，二是溪水，而有一條穩定的水源才是一塊好地，但雨水是不穩定的，溪水又有高度限制一座山溪水通常都在七成高度內，也就是說愈接近山頂則水源愈少，甚至有些溪溝的水是只有下雨才會出現，久沒下雨就乾的連一滴水也沒，所以水源方面要多留意，不然就得從很遠的地方牽引，我曾介紹一筆三峽的土地，雖旁邊有一小溪溝，但只要久沒下雨就沒水，得從五公里外在牽水，這就很麻煩了。
可申請電及通訊：電力也可以算是很重要的一環，雖然電除了申請外還可以採用自行發電，如水力、太陽能、跟用柴油發電機，但這都比不上直接接電來的好，有穩定的電源這塊地才會有價值，可能有人會說牽電有什麼難，是不難但若最後一根電杆離你的土地很遠時就不是這麼容易，我就賣過一些要申請電會很麻煩的，如剛講的離很遠，這樣你的申請費用就會增加，而能花錢就申請到電是還好，最怕的是花錢還不一定能申請，電桿的申請不是你想怎麼設就怎麼設，是有一定的規劃，若你的土地申請電要經過別人的土地才能跨過去接上線，那還得去找那地主請他們簽同意書，但若遇到持分共有很多人，那你就會很頭痛，因為台電會要求你得到所有人的同意，這你就要傻眼了，所以土地上有現成的電可以說是省掉很多麻煩，而通訊，指的就是網路跟電話了，在現代人離不開網路的時代，別以為到處都能接上網，我就賣過很多可以說一進入就是與世隔絕，所以若你是重度網路使用者當然能不能牽網路就顯的重要，而網路也是最少要中華室話能接到的地方才能申請網路，所以像是很多山區部落到現在都沒網路就是因為太偏僻了。
上面這三條是本篇的首重，也是我交易土地認為最重要的三個條件，當然還有一些小條件，但這三個條件缺一個，這地就很難交易，所以我就只講這三個，其它都是小事，本篇也到這告一個段落，下一章土地的整理要點，這是我目前都在忙的部份，把自己的一些跟公務機關打交道的心得跟大家分享，因為最近接到幾個客戶委託幫忙申請相關的農業設施整地規劃等工程，所以什麼時候更新就看看吧因為真的很忙，要介紹土地又要做監工又要跟公家機關，所以請慢慢等待，謝謝。
ps：本文僅供有想買塊自已農地來玩的新入坑者閱讀，有不盡善的地方請見諒，打字也是會累的，討論詢問可，但若要筆戰鑽牛角尖我懶。
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發表於 2020-6-30 01:26:58
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