買房蓋房不可不知的Q&A-土地篇-買錯土地會讓建屋成本增加？

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Q:什麼樣的土地會讓後續的建屋成本增加?
李好客:增加建築師設計、營造廠施工的難度如下:
1.狹長形土地-影響到房間、廁所採光的問題，且較不好設計對外窗，除非設計天井不過相對提高營建成本。
2.窄面寬形土地-影響外觀因為太窄小不好設計立體感，且客廳及餐廳的區域有柱子的關係顯得比較壅擠，讓空間更壓迫，倘若土地兩側是別人的房子，會面臨到外部模板無法拆模的狀況，導致日後漏水機率比較高。
3.不規則土地-影響格局及動線讓建築師不好配置，以及開窗位置因地界線防火的法規受限制，影響採光及通風。

Q:擔心對面的空地以後要蓋高樓要如何避免？
李好客：可以至都市發展局閱覽都市計畫圖，或請專業人士查閱並推測街廓的用途，就可清楚蓋高樓機率有多少。

Q:塊地可以蓋幾坪？是否蓋起來可以營業用？
李好客：每一區域皆有不同的規定，可以憑著地籍圖及謄本至當地都市發展局申請使用分區證明，再請專業人士查所屬的都市計畫書來判別土地的建蔽率及容積率及使用管制規則，可花點小錢請專業人士初步配置建築平面圖，能更清楚是否符合實際的使用狀況，若是日後要做營業用途必須特別留意行業別是否可設立，且法規有限制樓梯的寬度、防火的逃生，都會影響到空間的大小都要特別留意。

Q:那什麼又是建蔽率、容積率呢？
李好客：
建蔽率就是建築物對基地的投影面積比率
容積率就是基地對建築物總面積比率
建蔽率算法：
一塊地有10坪 建築物一層蓋了6坪建蔽率就是60%
容積率算法：
一塊地有10坪 建築物總共蓋了18坪就是180%
每個地區的建蔽率、容積率都不盡相同，所以買地前勢必依自己未來的使用查閱清楚。

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大台中房產獵人 李好客