光電20年合約"有詭"?種電前請三思

2home

https://youtu.be/ymNNwv4pirg

快樂農夫

種電之後，每年要繳地價稅（種田免繳）。
種電之後，土地移轉（買賣）就無法申請「農地農用，不課徵土地增值稅」。

很多人以為農地農用移轉免土地增值稅。其實真相是累積移轉到日後「日後農地違規不農用的那個人」賣出農地時，一次清算以前所累積的土地增值稅。

大地彩妝師

唉…
可是不租
純種農物是要做啥？

農地不賣
是要做啥？

smhu

種電之後，每年要繳地價稅（種田免繳）

我們這邊剛好有申請菇寮種電的，要不要來問一下，地目有變更了嗎？

種電之後，土地移轉（買賣或繼承或…）就無法申請「農地農用，不課徵土地增值稅」

原來繼承得繳交土地增值稅哦...是新的法律條文嗎？而土地移轉繳交增值稅結算一下，不是從古早就是這樣了的嗎？然後農地什麼時候要交地價稅的啊？不是農地徵的叫田賦？然後目前還是免徵狀態嗎？什麼時候改了啊？

很多人以為農地農用移轉免土地增值稅。其實真相是累積移轉到日後「日後農地違規不農用的那個人」賣出農地時，一次清算以前所累積的土地增值稅。

這點倒是真的，但這跟有沒有種電有啥關係呢？

裡頭還有說出租種電「一分地年收4萬元，還不夠繳地價稅」，那家的農地這麼值錢啊？地價稅是依公告地價課稅的，基本稅率是公告地價的百分之一。所以那塊地每平方公尺的公告地價是4000元以上？這個比我現在住的這個乙種鄉村建築用地的公告地價還要高尚好多倍的咧...可是前面不是說了嗎？農地是課田賦？怎麼還要課地價稅啊？

結論：高級都市人的視角果然跟南部鄉下人看到的不一樣...

albert01

重點：

農地要種電卻又沒農用的，要先確保地主可以活超過20年，
確保種電這20年內不會發生所有權異動情況，
20年後，同一位地主再去申請恢復地目為農業用地，
就沒所謂移轉時增值稅問題！

農地上搭建太陽能光電設施，只要依規定設置取得合法「農業用地作農業設施容許使用同意書」和「綠能設施」，且該設施應附屬於農業設施，並必須持續結合農業經營使用，就可課徵田賦(目前停徵)，沒有地價稅問題...


但....關鍵在月有陰晴圓缺.....

smhu

albert01 發表於 2023-8-21 10:09
重點：

農地要種電卻又沒農用的，要先確保地主可以活超過20年，

疑問：農地移轉時沒有取得農地農用證明，但是並沒有種電，那會不會被課增值稅？

有注意過如果當初取得農地時，賣方是以農地農用免課增值稅的方式，以後轉手時如果沒有取得農地農用證明時，是以前地主原始的公告現值到現在脫手時的公告現值間的差價課增值稅？

2home

smhu 發表於 2023-8-21 09:33
我們這邊剛好有申請菇寮種電的，要不要來問一下，地目有變更了嗎？

以前農地租給種電業者,是不用變更地目,只要符農電比例規定,但後來都是超用就一直被檢舉農地未農用,種起電來5566的,後來政府才變出變更事業用地這種方法出來..所以現在只要私人農地要種電就要變更地目.至於公家的我就不知道了.


繼承土地應該是不用繳土地增值稅,,但會計入遺產稅,原本農地有農用就不會計入遺產稅,如果種電了農地改變成特定事業用地,就沒有農用了,就會被列入遺產稅,而通常計算特定事業用地的公告現值又比農地的公告現值高很多....  

所以當面積很大的農地變更成特定事業用地的公告現值當計算基準,因己不是農地了,未來就會面臨每年要繳的地價稅和買賣移轉繼承下來的土地要繳的土地增值稅是比種電租金會高出很多倍..

如果種電業種肯幫繳租期的地價稅,但20年後沒租或因倒閉擺爛..地主還是要面臨大面積x特定事業用地的地價稅...如果特定事業用地想恢復成農用,先要清掉太陽能板和水泥再種上農作物,這個花費應該很驚人....

所以農地種電真的有詭? 要三思... 除非種電業者用比市價更高的價格直接買下,這個可以考慮..否則用租的後患無窮..

1. 繼承不用繳土地增值稅,但農地未農用,會用特定事業用地的公共現值計算列入遺產稅..
2. 未來變更成特定事業用地繼承後,要移轉,還是逃不了土地增值稅..甚至更高的房地合一稅.
3. 租賃不破買賣,租期間的特定事業用地,沒有人敢買這種地...
4. 資本額只有100~200萬左右..而有些公司是登記在英屬維爾京群島的種電業者遇到天災倒閉擺爛機會很高,受害者有可能是地主和放貸的銀行...,除非政府下來擔保,目前看起來是沒這個機制..

   所以為了每年一公頃不到30萬~40萬的租金去換上面的問題,值得嗎?

albert01

2home 發表於 2023-8-21 10:39
繼承土地應該是不用繳土地增值稅,,但會計入遺產稅,原本農地有農用就不會計入遺產稅,如果種電了農地改變 ...

說明的非常清楚，利弊得失都分析的有條理，
但....實際狀況是....

老農年紀大了，無法耕種/養魚，年輕人也不願意從農，
怎麼辦？這時一年爽爽領30-40萬，天上掉下來的，不拿白不拿！
20年後的問題？這是下一代你自己去決定要怎麼辦哪？
這怎會是老農的問題？老農已經解決了他這一代的問題，至少他沒賣祖產，還創造收入！
老農已經無力耕種，你要他怎辦？收租給人家種，這利潤差距之前人家比較過了。
老農也是要生活費的，你要他怎辦？賣了，不可能！

20年後，下一代你自己想辦法，你要阻止我種電，那你回來接手種田養魚阿，
不要，那你提出更好的土地使用方式出來聽聽！

這情境，怎解？難阿....更何況政府是鼓勵態度....

快樂農夫

很有意思，2home裡的大大們的水準比視頻裡主持人和記者強太多了！

smhu

2home 發表於 2023-8-21 10:39
繼承土地應該是不用繳土地增值稅,,但會計入遺產稅,原本農地有農用就不會計入遺產稅,如果種電了農地改變 ...

繼承農地要不要繳交遺產稅，這裡有說明...遺產中之農業用地減免遺產稅之規定如何？

換個方式想，因為土地重劃，所以有些農業用地被變更為建築用地，那要不要繳增值稅？為了不繳增值稅所以要去申請放棄變更嗎？

當地目從農地變更為其它名稱時，就已經不是農地了，也就不必糾結啦...

如果我家的農地因為有人要來租去當停車場20年，但租方申請時得變更成了建築用地，要交增值稅及以後都得交地價稅...我會大聲的說：「我願意」。