鑑界重點-----在測試新舊鄰地主之之間的涵養度量

山林雅境

昨日經整地包商帶領,參觀了接近我園區的一處山園.那是一個在坡地上自力造路整理平台的開發案,看完後也就更珍惜自己的地了.光造路整理平台就是買地價的兩倍以上.原因是坡度的陡峭,越陡峭建造道路的成本就越高,若是想省成本沒作好水土保持,那麼事後的補救動作會不斷,越陡峭扣除道路所需的平緩坡後,能造出的平台就會受到拘限.
完成造路整理平台後,更重要的是:整理出來的整體景觀如何.如果是無法有動心的感覺,那這項的投資就會成為不歸路.
自然就是最美的,千萬勿有人定勝天的抱負,否則就很容易跟自己的鈔票過意不去,"第一眼的直覺"有時蠻靈敏的.如果您喜歡的地只剩下建屋種樹等的花費,那麼總成本就容易控制了.

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一年前到大湖看不到山林土地買賣的廣告,這兩天在每天必經的路線上看來,才驚覺大湖周邊土地價格正處於起步的加速度階段.一些做生意的區域地價已經先帶領上來,而山林附近的坡地想賣的也是一筆一筆成交.好的地形地主肯賣的很難會滯銷.
我以在地人觀察:以南庄十年前到現在的路況跟地價,來觀察大湖這一帶的發展,南庄兩線道,大湖四線道,大湖四季氣候優秀,山坡地土質硬度佳,大湖山坡地地價要跟上南庄應不用十年.也就是還有三到五倍的成長空間.
有興趣的朋友下手宜早不宜晚,找好地還有低價機會.既可以成為假日的2HOME,又有增值機會.別像現在想到南庄買地的人,只能找到陡峭的林業用地偷偷地蓋沒照的木屋.買地重時機,大湖周邊土地價格正處於起步的加速度階段.

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如何避免買到會有土石流風險的山坡地:
首先在您開車前往看山的路線上,觀察溪流土石堆積的狀況,水道上堆積的是土或石頭,多不多.
再來觀察沿線的路邊山壁的岩層結構,是否常有大型的整修工程.
最重要的是:觀察您想了解的標的山,除了在園區內的種種如土石結構及有無侵襲嚴重的山溝外,最好能從遠處來看此標的山,如果此山是綿延深遠而您的標的卻又處於山溝旁,那麼您就要考慮一場大豪雨後,可能的水路變化.以及上此標的山的山路會不會受水路侵害.

yardo

="以 前車之鑑我目前買地的原則:1.有水泥路到達2.地勢平坦不須整地3.有水有電4.使用地類別:農牧用地5.敦親睦鄰:不吝惜仲介費,雇工發包一定是當地人6.景觀天成不需人工塑造7.買地來源單純不複雜, 減少不必要糾紛8看地.第一眼自己要很喜歡"

個人深有同感！

行事低調不招搖也很重要

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post by ""yardo""
[quote]="以 前車之鑑"

個人深有同感！

行事低調不招搖也很重要[/quote]
說得好.在鄉下耳語比網路發達,所有的土地買賣跟新來者的一舉一動,就像村落的好話題,儘量先跟有地緣者打好關係,不要吝惜主動的打招乎閒聊問好.主動伸出友誼之手,溫馨雙方都能感受,來日或有大的助益.

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南投埔里山坡地濫墾　土石崩落嚴重 寄給朋友 　 友善列印   
  
【東森新聞報 記者魏祿卿／南投報導】   
南投埔里南村里的居民，曾經飽受七二水災土石流之苦，最近居民發現上游農地，又出現濫墾情形，不但原本的竹林被夷為平地，落差50公尺的山坡，也變成光禿的黃土，這幾天下雨，土石鬆軟不斷崩落。

一大片光禿禿的黃土暴露在山坡上，記者採訪的同時，石塊還不斷滑落。

土石向下崩落，地上也出現一條大裂縫，居民隨手抓起一把，全都是鬆軟的紅土。

居民說：「這些土這麼鬆軟，雨一下就被沖刷下去。」

這裡原本是一片青翠的竹林，現在卻被不當濫墾變成一片光禿，被砍伐的竹子還被丟棄在一旁，雨季還沒來土石就崩落，居民擔心七二水災惡夢又重演。

居民表示：「土石這麼多，如果像七二水災雨這麼大，一下就淹沒，我們喝的水也在這裡，這裡是我們的水源頭。」

台地上種植的農作物，大多是生薑、樹薯等淺根植物，沒有水土保持作用，就連安全排水措施也沒做，現在更出現下游還在進行復育整治工程，上游又任意濫墾，南投縣政府流域管理局勘查後證實已經違反山坡地保育條例。

南投流域管理局副局長廖一光指出：「假如沒有申請，就進行動工開挖的話，就違反水土保持法的規定，依法可以罰到6到30萬。」

這幾天雨勢不斷，下游居民提心吊膽，希望相關單位確實把關，別讓土石流提早發生。

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基本上昨日一天大雨對山坡地的影響-----"有限",尤其我們討論的對象集中在人為整地的山坡地而言,也是影響輕微.原因是昨日大雨的前一個月內,大地是處於缺水狀態,儘管昨日雨很大它也只是對表土的侵襲多一些罷了.真正的考驗需要有三四天的連續豪雨,讓土壤的含水量達到飽和,在此時土壤單位重量達到最大,而土壤的結合力卻又是最脆弱的.
自然好的山坡地土壤結構,是以土壤,岩石,以及大小樹根等來形成堅固的結構,這裡自然形成的表土下有常長時間平衡出來的伏流系統.人為沒有確實作好水土保持的整地,在三四天的連續豪雨下是很難通過考驗的.
像我山區上坡路上就是過去鋪設水泥路的業主跟當事人,缺乏相關的概念,只鋪路卻沒有作沿路的排水系統,雖然此山地質不錯,去年前年的毫雨都造成了表土的流失,我來此地後目前已有上下兩階段的臨時沙包來改變水路,已不受昨日大雨影響.後續的上坡路改造就可以仔細從容進行.畢竟協商跟政府工程是需要時間的.愛護土地卻是隨時皆要關照的.等待不如行動這就是我的概念.明天還要在上方再加一道防火牆(沙包).以應付近期多變的天氣.自己多費心多付出體力,別問其餘的地主的付出,否則三個和尚沒水喝,下場就像這裡過去連續兩年的豪雨的後果.

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最近牛兄提供的找地方法蠻好用的,就是申請地籍圖時加計座標,再利用林務局的空照圖,位置很快就找到正確地點,若再配合相同比率及方位來套圖,在圖面上就可作初步的坡度研判.最近利用此方式找到法拍地,地上堆滿了建築廢棄物,我看是原地主的對抗法拍的方式之一.

Daniel

post by ""t-meiyu""
沒錯，我們家就是買地形最差的那塊125萬，因為資金不多，想說756坪也用不完，就不用買太大可以享受田園生活就行了，而且地主說會幫我們整地，所以就決定了買在那兒，現在正在找蓋房子的，希望年底可以蓋個13坪的房子，可以慢慢的整理環境，將來可以互相參觀喔。

請問t-meiyu您這塊地是跟一位姓徐的地主買的嗎?

Daniel

山林雅境兄的文章的確值得細細閱讀,覺得獲益不少,感謝
只可惜我這邊還蠻菜的,處於剛開始看地找地階段,要了解注意知道學習的還非常多,沒辦法有可以提出分享的...不然如山林雅境兄這樣提供分享也蠻好的