農委會新規定非農民不得擁有農舍的法律攻防

笨羊

cylin60 發表於 2015-5-23 07:10
一、憲法上人民財產權的保障與法律明確保留原則
1、        憲法第十五條規定，人民之生存權、工作權及財產權 ...

參考農委會: 農業發展條例子法規研修訂情形及其施行細則重點說明
http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=2416

] 參、農業發展條例有關農地移轉規定之執行情形

] 農業發展條例配套法案修正之政策方向在「放寬農地農有，落實農地農用」，
] 因此，農地買賣對人之資格限制上，已經刪除土地法第三十條、第三十條之一所定：
]「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」之規定，

] 但於農業發展條例第三十一條中，則明定耕地之移轉，必須合法使用始得辦理移轉登記之規定，

(農舍與農地不可分割, 也是要『落實農地農用』,
但重點是: 『合法使用農地及農舍』是否可藉由『承受人資格』判斷?
如果『合法使用農地』不需要藉由『農地承受人資格』來認定,
為什麼『合法使用農舍』, 卻要藉由『農舍承受人資格』來認定?)

] 同時，於本條例第三十七條及第三十八條則明列農業用地（包括耕地）作農業使用，
] 始得申請不課徵土地增值稅及免徵遺產稅、贈與稅。

] 在實務執行面，有關農地 (包含農舍) 之移轉，則涉及先由農業單位查核農地是否確供農業使用？
] 稅務單位核定是否可不課徵或免徵移轉、繼承及贈與之稅或該農地有否欠稅？
] 最後由地政單位審查是否可准予辦理該農地移轉登記？等三方面；

] 而查核農地是否確供農業使用，則又涉及區域計畫法、都市計畫法之土地使用分區管制單位,
] 與農地上所興建之農舍及農業設施合法性認定之建管單位等有關單位權責。

] 因此，本會依農業發展條例第三條第二項及第三十九條之授權，
] 並考慮本條例第三十一條之移轉限制及第三十七條第三十八條之稅賦優惠規定，
] 融合立法原旨，完成<農業用地作農業使用之認定及核發證明辦法>草案一種，
] 現正會銜內政部與財政部共同發布中。

] 在上述<農業用地作農業使用認定及核發證明辦法>正式發布前，
] 為因應開放農地自由買賣之新情勢，
] 本會於本年 (89年) 2月15日即先行訂頒<農業用地作農業使用證明核發暫行處理原則>一種，
] 函送地方政府執行，以免農地移轉登記及稅賦減免之作業中斷而影響民眾權益。

據<農業用地作農業使用認定及核發證明辦法>第 5條:
https://talis.coa.gov.tw/ALRIS/LawDetail.asp?tID=2012

] 農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：
] 一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用 。

農地 (包含農舍) 之移轉，必須合法使用始得辦理移轉登記.
沒有『農用』, 就沒有『合法使用』, 就可拒絕辦理『移轉登記』.

但『沒有農用』, 可以由『承受人不具農民身份』來認定嗎? 這應該是重點.

笨羊

pineman 發表於 2015-5-23 09:11
　　我之前有寫過我高度懷疑他這次修法的背後動機非常可議，才會用如此粗殘的手段。事實上他有更好 ...

> 當初弄個「得」字就是保留一條主管機關可以不做事以免得罪有力人士的後路。

很多法規都是這樣的, 這就是官員及立法諸公『得』上下其手的眉角.

> 我甚至覺得「管地不管人」這些字被無限擴充都是當初買農地族群以訛傳訛積非成是的結果。

當然, 民眾都嘛是『憑生活經驗』去理解, 哪可能那麼深入地去研究法條法規.

完全同意您！
但民眾權益因而受損之際, 我們只好認真來搞懂法條法規.

nhkvnhkv

笨羊 發表於 2015-5-23 09:28
參考農委會: 農業發展條例子法規研修訂情形及其施行細則重點說明
http://www.coa.gov.tw/view.php?catid ...

當初因農業發展條例配套法案修正之政策方向在「放寬農地農有，落實農地農用」，農地買賣對人之資格限制上，刪除土地法第三十條、第三十條之一所定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」之規定。

現在要規定「承受人以××為限」，是不用修土地法嗎？

我們的國家農業政策該如何走，可以被討論
我比較在意的是就法的角度，該如何看待這些法律與行政命令
行政權在這可以這部份可以這樣做，在那部份就可以那樣做
我希望我們國家是有體制的

引述：農業發展條例子法規研修訂情形及其施行細則重點說明
http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=2416

農業發展條例修正施行後，各界反映之執行問題，仍集中在農地買賣之細部作業如何順暢進行方面，此次，農業發展條例配套法案修正之政策方向在「放寬農地農有，落實農地農用」，因此，農地買賣對人之資格限制上，已經刪除土地法第三十條、第三十條之一所定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」之規定，但於農業發展條例第三十一條中，則明定耕地之移轉，必須合法使用始得辦理移轉登記之規定，同時，於本條例第三十七條及第三十八條則明列農業用地（包括耕地）作農業使用，始得申請不課徵土地增值稅及免徵遺產稅、贈與稅。換言之，自農業發展條例修正案施行有效日（八十九年一月二十八日）起，自然人買賣農地，如該農地合法使用（即不違反區域計畫法等土地使用管制規定）者，該買賣移轉及繼承、贈與之行為，均可依法辦理；而農地如仍作農業使用，均可依法享受稅賦優惠。

pineman

笨羊 發表於 2015-5-23 09:38
當然, 民眾都嘛是『憑生活經驗』去理解, 哪可能那麼深入地去研究法條法規.

　　沒錯，而且我也知道法條只是稍微看一下，沒有下去仔細研究，很多眉角很難發現。我算是半個金融市場的投資人，高度關注風險，當時也不可能從研究法條去迴避風險，才選擇只找農地+建地的方式迴避風險。現在回頭看，農地市場還是符合投資學ABC，先考慮風險，再考慮獲利。我之前在本站發了幾篇看似「反勸敗文」，都是希望大家注意風險。這種迴避致命風險的個性，是吃過大虧養成的，當初傻傻的當起股票投資人，損失五成資金才學會該停損出場。另外還學會分散風險投資，不做一失敗就難以翻身的投資，所以看到一群準退休族高額貸款買地蓋屋都替他們捏把冷汗。

笨羊

pineman 發表於 2015-5-23 09:53
　　沒錯，而且我也知道法條只是稍微看一下，沒有下去仔細研究，很多眉角很難發現。我算是半個金融市場 ...

投資風險自行負責, 您又幫農委會找到一個辯詞了！

但前提是：農委會得承認『農地』和『一般土地』性質相同才行.

pineman

笨羊 發表於 2015-5-23 10:07
投資風險自行負責, 您又幫農委會找到一個辯詞了！

但前提是：農委會得承認『農地』和『一般土地』性質 ...

　　這只是我個人想法，畢竟我當初就是定位為「進可攻（自用＋農舍民宿），退可守（只自用或因種種原因無法自用需轉賣）」的投資，而不是真心想成為以種東西為樂甚至謀生的農夫。誠實面對自己，是成功投資的另一個重要條件。

　　我想農委會還不致於有種到敢把農地說成投資商品才對。

edenchu1014

山林大大及各位前輩:
先謝謝山林大勞心勞力幫大家準備陳情書. 小弟有個拙見, 如果山林大的陳情書大家閱後沒意見, 是否採用連署的方式, 請大家在站上留下姓名, 地址(身份證號碼就不用了,以免洩露個資) 或私訊給山林大彙整. 屆時給各地區域立委時, 大家可表明自己身份並說明還有其他人的連署(團結力量大), 此外, 很多人, 尤其是老農, 並不知道可能會有這樣的修正也會造成他們權益受損.

山林大,
最近看到你的發言與我理念相近, 況且站上其他人也都提供了很好的意見, 我相信你的陳情書一定可以充分表達大家的心聲. 因家母星期日下午要住院開刀, 可能無法看到陳情書. 我就先把姓名及地址私給你. 屆時我會把陳情書及連署書(如果有的話)給我們的區域的許O華立委. 美女立委...

山林雅境

陳情文已完成初稿,在隔壁歡迎大家指教

老K

pineman 發表於 2015-5-22 23:14
　　我之前其實在另一樓已經提過了，但我發現很多人其實沒看到或看到沒有確實認知，重點在「許可之 ...

一、        依P君所主張：「農委會只要這樣增訂：『農舍所有人若喪失或不具農民資格，應廢止其農舍許可』。發現了嗎？你一過戶給非農民，農舍許可就廢止了，也就是農委會不用直接訂不能買賣過戶這種字眼，他只要增訂哪些狀況廢止就好。」，顯然P君的回覆文中也贊成依據農業發展條例第18條第5項規定，行政機關並無限制農舍移轉之權利，若行政機關於農業用地興建農舍辦法中限制農舍及農地之移轉資格，不僅違憲，且亦違反農業發展條例第18條第5項之授權規定，所以，農舍及農地之移轉不應有資格之限制，亦即農地、農舍仍可自由移轉，故農委會先前採訪時所說農地及農舍不能移轉予非農民部分應作修正。
二、        至於P君所主張農舍許可廢止部分，我個人有以下愚見：
1.        P君所建議：『農舍所有人若喪失或不具農民資格，應廢止其農舍許可』，顯然行政機關仍須先作行政調查後發現非農民，再予以廢止農舍許可，而非先前的農舍農地根本無法移轉，二者概念須加以區分。
2.        按農業發展條例第3條第1項第3款規定：「農民：指直接從事農業生產之自然人。」，似乎並未限制農作物生產量多寡或需加以出售維生之人，亦即僅自行作農食用之人亦應包括在內(許多退休人員即係如此)，則行政機關限制農民之定義為「1.具有農保2.具有健保第3類保險（從事農業或漁業）3.提交經營計劃書，交審查小組實際審查。」，而非以農地是否實際務農為判斷標準，顯然有疑義。
3.        次按農業發展條例32條規定：「直轄市或縣 (市) 政府對農業用地之違規使用，應加強稽查及取締；並得併同依土地相關法規成立之違規聯合取締小組辦理。」及農業用地興建農舍辦法第15條規定：「依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。直轄市、縣（市）政府或其他主管機關應將前二項辦理情形，於次年度二月前函報中央主管機關備查。中央主管機關並得不定期至直轄市、縣（市）政府或其他主管機關稽查辦理情形。」，顯見原農業用地興建農舍辦法第15條已明文規定，興建農舍之農地應維持農業使用，且地方主管機關應定期檢查'中央主管機關得稽查，若發現農地或農舍未依規定使用，應限期改正，未屆期改正得廢止其許可，亦即原有的農業用地興建農舍辦法已有明文規定，在農地或農舍未依規定使用時即可限期改正，甚至廢止許可，實無庸再制訂新規定，但行政機關之怠惰，導致現在的亂象後，再制定新辦法，試問行政機關於農地、農舍移轉後是否就會確實執法，仍是最重要的關鍵(依據上開一的說明，農舍應該可以先過戶的)，所以，是否制訂新規定並不重要，重點仍在行政機關是否確實執法，而大家是否真的農地農用。
4.        本人亦不贊同農地農舍的炒作，且農地即應農用，但行政機關擬以行政命令限制人民財產權，或制定嚴格的法律，但不正本溯源的從嚴格執法方向解決，本人實無法苟同(有關本人「立法寬、執法嚴」的主張，請參閱http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... &fromuid=111435)，所以，希望大家能以此事件凝聚力量，好好與行政機關溝通、爭取應有權益。

山林雅境

老K 發表於 2015-5-23 21:21
一、        依P君所主張：「農委會只要這樣增訂：『農舍所有人若喪失或不具農民資格，應廢止其農舍許可』。發現 ...

有法律先進的提點，讓我們信心稍有回神。期待所有關係農地權益者，或關心農民所得奉養者。在自己選區相對之立委，與予相關資料提供其快速了解。或有關農業金融之農會上層。或具影響力之縣市民意代表。儘己所及之力，大家分工遊說相關意念。也許2Home正代表著新興農民之力量，在智慧法律及影響力方面，第一次來展示力量，維護我們原有之權益