請問公同共有與分別共有之區別~~

雯雯

笨羊大這麼晚了沒睡,還幫我解答問題,真是萬分感恩,我現在每天都會進2home,希望早日升等,能成為可以加分的等級哦~~

雯雯

笨羊大,再問一個問題,出賣人未通知共有人即出賣土地,因為尚未登記,要如何知道土地已被賣出?是被通知拿錢的時候嗎?可是如此一來,土地也會被登記了不是嗎?

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-23 00:58
笨羊大,再問一個問題,出賣人未通知共有人即出賣土地,因為尚未登記,要如何知道土地已被賣出?是被通知拿錢的時 ...

這個嘛！真的無解，只能靠「線民」了。

如果平常與其他出售土地的共有人不常往來，是很容易被蒙在鼓裡的。

雯雯

是啊~~目前我家的土地就是共有地(都是親戚)

笨羊

雯雯 發表於 2015-8-23 01:17
是啊~~目前我家的土地就是共有地(都是親戚),大家的土地是阿公那一輩用口說的,並未過戶,造成你濃我濃,叔公那 ...

長輩口頭共有，實際未登記。---> 趕快辦好登記，不然夜長夢多。

已經辦好共有登記。---> 1. 公同共有比較不怕被賣掉。
                                      2. 分別共有的土地，能分割就儘快分割。
                                      3. 分別共有的土地，儘量收購或分割到自己至少擁有1/2持分。

雯雯

好的,我了解,後天立馬處理,感恩笨羊大的解說哦~~

MEADOW

苯羊大，請問分別共有，做設定抵押，以及分管契約，可以避免被偷賣嗎

笨羊

笨羊 發表於 2015-8-23 00:39
只要符合第34-1條第1項:
「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，或是「應有部分合計逾三分之二」， ...

> 公同共有要全體共有人同意才能處分，所以應該沒有您擔心的問題才是。

訂正：

原本內政部77年8月18日臺內地字第621767號函頒修正之土地法第34條之1執行要點第12點規定：
「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，
公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用。」

但是大法官解釋第562號，已經明定「土地法第34條之1第5項準用第1項」：
http://www.judicial.gov.tw/const ... 03_01.asp?expno=562

廢止了內政部原執行要點第12點之規定。

只要「公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數」，或是「潛在應有部分合計逾三分之二」，
還是可以處分「全部公同共有之土地」。

所以「公同共有」還是有和「分別共有」一樣的隱憂，
可能被擁有較大「潛在持分」的共有人擅自處分，
最好分割或收購，讓自己擁有的「潛在持分」達到至少二分之一，比較保險。

笨羊

MEADOW 發表於 2015-8-23 08:30
苯羊大，請問分別共有，做設定抵押，以及分管契約，可以避免被偷賣嗎

一、「分管」並不能消滅「共有」關係，共有關係依然存在，所以無法避免被偷賣。
偷賣（出售處分）之時，等於宣告「分管」結束。

二、某分別共有人就其「應有部分」（即持分，假設1/10）設定抵押權給他人。

因為大法官解釋671號，認定<土地登記規則>第107條規定並無違憲：
http://www.judicial.gov.tw/const ... 03_01.asp?expno=671

<土地登記規則>第107條：

] 分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，
] 該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。

] 但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。

這是分割處分，出售處分可類推適用。

若設定抵押權之目的在避免被偷賣，則抵押權人應該立場也站在「某分別共有人」這邊。

其他擁有較大「持分」之共有人還是可以偷賣，但抵押權會轉載登記在「新所有權人」的土地權狀上，
雖然抵押權只有「某分別共有人」的「應有部分」（假設1/10），
除非「新所有權人」願意承受其土地存在「1/10的抵押權」，不然是能達到阻止偷賣效果的。

MEADOW

嗯，感恩