已經取得農舍建照的土地,購買後是否即可蓋農舍?

qoopme

stella2013 發表於 2016-10-19 12:21
農舍蓋這麼大一間，房間越多越好？小孩願意住嗎？
假日回農舍割草清理環境，朋友來渡假累的是自己
花錢請 ...

stella2013 ,

您愛護土地的理念與我相同!

qoopme

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准 ...

yuank,

我對法令所見有限,佩服您對法令深入研究的精神

依您的見解,您是不是認為：
1> 建造執照並不會因土地轉移而失效
2> 只是要留意建照的有效期限

我這樣的解讀是否正確？

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yuank 發表於 2016-10-19 14:45
原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准 ...

土地跟房屋,可以不同人所有,對吧!
那從原本的所有權人申請建築；賣出後變成非所有權人，主張是借用土地建屋即可阿。

這邊的確有模糊地帶.
以"目前"的農地法規來說起造(申請)人為該農業用地之所有權人,建築完成後的移轉二者不可分離.
所以土地跟房屋可以不同人所有,現在會有問題!
後續房屋移轉除了時間,亦可能糾紛產生.

建造執照的移轉.............快有辦法治了!

smhu

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
還是有什麼法令我忽略的？ ...

農業用地興建農舍辦法第八條第二項。

yuank

先回smhu兄，樓主原本問的就是等二年後，以8條2項-->2條1項。

感謝copy兄的指點。

qoopme
我改變想法，基於 1.所有權人才可申請興建農舍 + 2.農舍農地應併同移轉 的制度設計下  (農發條例18條4項)
雖然，前地主可申請取得建照，移轉時房屋尚未完工可僅移轉土地.......直到最後你滿二年，是所有權人可當起造人。
在中間那段時間，我猜建管機關可能不會去查核已發出的建照，基地是否移轉..
不過，若建管機關要撤銷掉原核發建照，應該是很合理的。

所以，買的時候不要把原地主的建照，納入購地價格的考量。
等取得二年後，再自行申請建照。

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條,款,項.我看法規真的會腦袋打結,書不讀就是如此!
農業用地興建農舍辦法
第二條~
依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，....第一項
並經直轄市、縣（市）主管機關核定：....第二項
以下為1-5款
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。
但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。
但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。
但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。

五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；
該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，
由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、
農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。

直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，
得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，
審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。
...................................................................................................................................................................

申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；
施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，
不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。

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農業發展條例第 18 條以下款項~
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自
用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生
產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移
轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農
舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華
民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興
建者，亦同。

第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐
落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複
申請。

前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最
大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或
廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。

主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵
及協助辦法，由中央主管機關定之。

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yuank 發表於 2016-10-20 11:32
先回smhu兄，樓主原本問的就是等二年後，以8條2項-->2條1項。

感謝copy兄的指點。

這有些問題的確難以掌握與承擔.
不只是建管課,農業課也會有問題,而且對其所做的動作難以接招.
以及又要與賣方協調很多問題.

老農地(配蓋)問題少了時間點的問題,至少動作可以快了些,
而買賣雙方依然有協調的問題.
只要是人的協調,有時就是會出狀況.

qoopme

copy 發表於 2016-10-20 13:04
農業發展條例第 18 條以下款項~
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自
用農 ...

真的很謝謝 yuank 持續不斷地用心關注,以及各位前輩熱心地協助,設想,解答這個問題
令我覺得 2home 真是溫暖

綜合各位的見解,我想對於原地主所取得的建照不該有任何期待,因為不確定性太高

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再請教....
copy前輩 所回覆的內容中有一段紅色字體寫到 " .... 已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。"

原地主取得建照但未興建即將土地轉賣給新任地主
2年後新任地主依法定程序提出申請興建農舍
這樣算是重複申請嗎？ 會因此而無法興建農舍嗎？

謝謝 各位

smhu

qoopme 發表於 2016-10-20 15:09
真的很謝謝 yuank 持續不斷地用心關注,以及各位前輩熱心地協助,設想,解答這個問題
令我覺得 2home 真是溫 ...

建築法第54條第二項。

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限
為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照
或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

建築法第55條第一項第一款。

起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事之一者，應即申報
該管主管建築機關備案：
一、變更起造人。
二、變更承造人。
三、變更監造人。
四、工程中止或廢止。