鑑界重點-----在測試新舊鄰地主之之間的涵養度量

山林雅境

買賣土地除了此網之外,還有兩種"實務"良師不妨提早請教接觸.
1. 代書:代書就像股票營業員一樣良莠不齊,但買賣土地很難不跟他接觸,買賣土地所找代書,盡量找您想買土地過戶那個地政事務所轄區附近的,所以多打探代書的風評.最糟糕的那種是:代書自己也買賣土地的,小買賣的還好,大筆進出的就不知是誰的利益優先.有時會在您的買賣中抽一筆過去,最怕的是您想買賣的反而被破壞了.第二名糟糕的是法令實務模糊不清,還有一種就是辦過戶迷迷糊糊漏東漏西的.買賣土地過戶相關疑義,在打探風評後就陸續跟他接觸請教就對了.一二個也無妨,真的沒信心就換人.
2.建築師:首先您要找到有接觸山坡地方面的建築師.有關開路,開發山坡地,或蓋農舍的,這方面他比代書清楚.

山林雅境

科技圖書公司有一本:山坡地地質分析, 潘國梁著
有廣泛深入的探討,而且最後還附有山坡地開發建築管理辦法,及山坡地保育利用條件及施行細則,對入門者蠻有幫助.
地質優劣影響土地利用方式,考量順逆向坡會牽涉到地質的穩定以及是否適合施工,及投入成本大小,例如在順向坡開挖施工就要考量土層是否會滑動
另外博遠出版有限公司:山坡地計劃.陳政雄著

山林雅境

記得開發路或整平地一定要提出申請.現在科技發達別心存曉幸胡亂開發山坡地人造衛星看得一清二楚(它是用前後次比對方式,有疑義就通知地方政府,罰款不輕,還幾乎給這塊土地判了不得整理的死刑)找位有接觸山的建築師請教.農舍核准也需要建築師幫忙.山坡地農舍核准條件除了要有路到達之外,坡度也是條件,審核不是用您整平的地來看,而是用空照圖中的坡度(之前我有談到山坡地坡度計算)來核准.40度我記得好像有疑義.問建築師罷.

山林雅境

土地仲介的費用,民間慣例是買3賣2, 就是交易金額的百分比,但這非牢不可變,可於交易前先跟他商議(一般您的決定權大,他要不要做您也無法強求).
民間的土地仲介有點像土地公,他對地方的人事都很熟,您若過河拆橋,那您就要祈禱買土地後風調雨順.買賣土地透過能幹的仲介,您可以較有效率進行.碰到接到您委託卻又冰在那裡的肯定讓您上下不得(尤其是那種有簽約的).
一般賣方委託仲介會有兩種方式:一種是交易後給仲介一個比例的費用.另外一種是給仲介一個底價,賣高的算是仲介的.
怕的是碰到品德不好仲介,當他接受委託後知道買賣雙方意願,如果有差價利潤,他會先跟賣方簽約或乾脆用他人名義買進先鎖住這塊土地,再來賣給買方.當然如果您不在意這種小錢,非常喜歡此地景觀,為求交易迅速.那就當是給這種仲介甜頭巴.最怕的是當您非常喜歡那塊地而且又物美價廉,透過仲介反而給他買去了,這樣好的土地,為什麼我不要要給您ㄏㄏ.
土地買賣並非一定要找仲介,您可自力救濟,例如網拍或登報或在地上放廣告牌等,當然仲介也是不錯的資訊來源.

山林雅境

雖然標題說法無誤,我在南庄及大湖就碰見因仲介而失敗的例子.
這兩次當時我對那塊地也是很喜歡.了解標的地工作反復了好幾次.準備好了,南庄那次仲介看您非常喜歡,反而刁難起來,調高原先價格,把雙方傳遞的話找難聽的傳,這樣的交易您說會成交嗎,到現在我還不知這個仲介他的目的.現在回想起來要感謝他,因為大部份是林地,中間的農牧地加起來剛足兩分半多一點,卻又不相連.(無法蓋農舍).土地中央有溪溝通過,沒有馬路上坡又抖又須借地造路,感謝他沒促成,否則整山的經費可能是個無底洞.
大湖那次這個仲介,既是仲介也是代書,本身又有不小的土地投資.忙得很.看到路邊廣告找上他,來大湖等他好幾次,經過一摧二請他才帶我看地,嗯....蠻喜歡的,價格也很接近,有喬喬看的機會.他特別說明:這三筆土地是兩兄弟的,當初老爸登記錯誤,左邊兩筆弟弟要賣,談成後要順便辦裡土地交換,我接受滿心歡喜,開始編織後續整理方案的美夢,沒想到從此無聲無息.經一再追問最後得到答案是地主不賣了.當時真的感覺好遺憾.不甘心乾脆用謄本找上地主家,經說明來意,他也好意請我坐下來聊天,原來地主賣出的是左右兩側各一筆,而且剛成交.到此說法已經不相同了,地主仲介他們又是親戚.鼻子摸摸感謝後走人.在後來的接觸其他仲介後才知,那位仲介的風評不好,對照我的交易經歷也是如此.
這次買到我的最愛土地的仲介,他只是幫忙雙方性質的兼著做,連仲介費也隨緣,我們照規矩答謝給他,他蠻高興的,賣方只象徵性的給一點,他也無妨.
您說仲介不是亦敵亦友嗎.

xy2005

山林兄，
您所提起這最後一位仲介，可介紹給大家嘛？感謝。

山林雅境

可能是我形容的不夠明確,一般民間仲介(非仲介公司),大部份是手頭上有幾個case,可介紹給客戶,一般仲介間比較不會互通有無,除非是彼此信得過的,原因是怕case(仲介案子)被搶走.而且仲介像土地公,也就是有區域性,比較專業的可能案子多一點區域大一點,譬如經營大湖獅潭兩個鄉鎮,作的小的可能是一兩個case經營一個小村里.一般經營大一點的仲介, 要附和您想要的標的,可能是一個兩個,常見的是沒有.透過仲介方式,您可能要多找很多仲介.才能找到您的最愛.
介紹給我的這個仲介,很久沒做仲介了只是我路過看到此地風景不錯,他恰好知道鄰居在聊天時想賣土地,就這樣而已.
其實人人都可做仲介,問題是case要多一點,才有用.他幾乎沒找case.r介紹他出來可能他會介紹我的土地給大家ㄏㄏ.
找土地除了網路報紙等媒體,仲介公司,民間仲介,路邊廣告之外.建議您一個原始直接的方法:就是當您路經一處感覺風景很喜歡,就問當地人:有沒有想賣土地之人或有沒有介紹人.如此您可能會找到比較滿意的.很多人想賣土地礙於面子,只是附近人知道.此種方式您可以找到好東西,而非在仲介手中四處流傳所剩下的.

傅明雄

在此也向您報告：
我買地想要當作第二個家，並種植一些四季蔬果及養雞鴨。因此我希望大約有五分左右的山坡地，我現在看的一塊甚為滿意，在雞籠山附近，海拔約700公尺，水泥路已經鋪好了，是農牧用地，大約六分，要價200萬元，隔著大湖盆地面對馬拉邦山系，景觀非常漂亮；有疑慮的是：1.原有坡地，已經由仲介用推土機開發完成成為三個平台，目前光禿禿的（只見黃土一片）；請問：這樣的開發是否會有問題？（上半段山頂部分也有開發，聽仲介說已經賣出了）2.目前仲介有拉了水管，是從別人的灌溉大水塔接來的，仲介說：每年給個一 千多元抽水電費給水主即可，而且說：他已經跟水主說好的，要買賣之前他會帶我跟水主見面；等於是目前的水需要仰賴他人。3.這樣的價格不知在大湖的行情如何？
再次的感謝您將寶貴的經驗傳授。
我找地的方法：首先從網路拍賣上依照我的經濟條件及設定的地理條件找，找到符合的便聯絡該地的聯絡人看地，大多數仲介會有很多case，等到碰了面，談自己的條件需要，仲介會將適合的看我有無興趣，再跟仲介一一去看；有時帶我太太一起去，但我不會馬上出價，只說回家研究看看，過一陣子，再帶稍微內行的朋友私下再去看幾遍，有時順便跟附近的居民聊一聊，記得在大湖十八份山附近，賴先生還很好意弄午餐請我們吃呢！原來十八份山附近，離大湖市區約2公里，有一塊竹林地是綜合的，有建地、農牧地及林地，也是滿喜歡的，可惜一甲算180萬，但要2甲一起賣，水源的部分也不是很方便，1.要從賴先生加分管出來（賴人蠻好的，也說沒有問題）2.山下約200公尺處有小溪流，幾次去看水流很清澈也滿大的，這塊地是尚未整理的，全部種植桂竹，只是約有五分左右非常陡峭。後來聽另一位仲介說：這塊地產權有一些問題，我沒去查證，因為他的高度約450公尺，不怎麼符合我的需求，留下電話給賴先生，我就沒有再去看了。陸陸續續在大湖地區找過四個仲介，感覺都還滿好的（不知道，好與壞的標準在哪裡？其中有二個變的像朋友，還請我吃飯，經常帶著我在大湖、三灣附近看了不少的地）
700公尺雞籠山附近的地，我前後大約已經去看了七八次了，尤其颱風大雨過後，目前情形是：地基都還完好；我總在想：若開發的部分沒有問題，且經過水主見面後也沒有問題的話，真有就買下的衝動呢！

山林雅境

看到您的說明,感覺還不錯.
您仲介那位賴先生,不知是否是住在獅潭台三線路邊有廣告牌的那位.如果是我接觸過這位先生,風評很好純做仲介不賺差價,幾個仲介一起作也會大家平分不會獨吞,所以其他仲介樂於跟他合作,所以他cass很多.
至於您喜歡的那塊地,其實感覺最重要.這筆可以算是整理過的土地,地主已投入成本,只要您喜歡價格不算貴.地籍謄本及地籍圖查過了嗎.若是剛做的路看看路基穩不穩,整體地質如何.剛開發的地比較看不出地基穩不穩,整平回填面積盡量不要太大,我介紹的那兩本書,有觀山坡地地質分析,及山坡地計劃,看過會對地主整地整的好不好比較有信心,水源最好有對方同意書,白紙ㄏ字最清楚,要不然就要往後您兩相處的關係了.電有沒有也重要,
景觀好的一般坡度難免陡,整地很難免,解決相關疑慮就是好地,祝福您啦 .

山林雅境

買賣土地不是到7--eleven買飲料,它牽涉的金額較大,而且這次買賣土地可能是您一生中有限的幾次之一.請以嚴謹的態度面對,當然不是說您看土地時需要板著臉,一付道貌岸然的樣子.您可以伴隨妻兒,帶著度假的心情去看土地.而是在買賣土地前,相關的準備工作盡量齊備.
人之初性本善,絕大部份的仲介,代書,地主等,您買賣土地會接觸的人,都是善意好心的.您可以以交朋友的心態,跟他們接觸.大部份的人都很好客.以下的例子只是提供您警惕.
這次我是善意不知情的賣方,我祖先留下一批總面積不大,但又持分者二三十人的田地.有天有個認識的人跟我說,他想湊足足夠的面積土地,賣給北部一個金主,起初我不缺錢婉拒了他.但經不起他一再的拜訪,好啦既然價格還可接受,而且也是堤防外的一點土地.幫忙他就讓他去湊齊土地面積.那時心想第一次賣土地不懂,就找了一位雙方認識有經驗有聲望的友人,做型式上的仲介,做個順水人情順便作個見證.於代書處簽約當天,大家湊齊後聊些東南西北,當然交易成功你情我願大家都很高興,聊天中我有順便提到這次交易土地座落於堤防外.OK沒問題滿心歡喜的帶著簽約金回家, 並期待以後數階段的金額進來.
不料數天後這個(要轉賣的)買方,跟我找的(型式上)的仲介傳話說真正的最終)買方說我欺騙他,賣個參有不少堤防外的土地給他.這回好在我有找個見證人(,而且還有代書聽到),所以我理直氣壯的回覆了這個買方(想轉賣的買方).這事就結束了,後續的金額也如期拿到.
約隔八年後我主動的在路邊登廣告,想賣一筆四線道路邊的農地,大概登了半年多,這個買方(想轉賣的買方)又來接觸,說他有認識台北某大型開發公司想在此開發,要我跟他簽委賣契約,也要我簽定委賣金額,一直要我提個價給他委託,由於上回的經驗讓我對他沒信心,此次是自有土地總金額又較大,雖然想賣土地但這個定價始終說不定,我也不想簽委賣契約被鎖住,就這樣折騰了一個半月,這個買方(想轉賣的買方)只要有空就來騷擾,一談就是半夜2點,要不是我硬要離去沒達成他目的可能還會談到天亮.這當中,約在剛開始談的半個月,有個買主看到我路邊廣告直接跟我談,這時我對這兩方的買主在短期同時來,有點好奇(一般土地交易不像股票不會熱絡至此,不然我這筆土地早就賣掉了),所以我跟這位主動來的買主說:我有其他人想買,如果他要請他快點決定,而且直接跟我接觸勿透過他人.雖然想轉賣的買方不斷阻撓,甚至到威脅地步,我還是跟直接來的買主簽約了.錢也按時如期拿到.
經過跟這個買主聊天,您知道嗎,這兩次交易的最終買主都是同一人,而且兩個競逐的買方,也只有一個最終買主.買賣雙方也因此釐清第一次交易的來龍去脈,原來雙方都不知情,都是受害者.還好那筆土地後來被政府征收做堤防,買方也沒受害.根本沒有台北的買主,只是仲介想隔離買賣雙方的說詞罷了,當然仲介也只有如此才能確保他交易的利潤.