一起買農地

山林雅境

請教ktleemas兄,您那農場是原先就有農舍還是買地後等兩年再蓋的.還有農舍跟民宿的關連性,您是請人申請,還是自己申請的,該注意到甚麼.民宿會難申請嗎.您又是如何集客的,您的農場主要的訴求是甚麼.從無到有必有很多艱辛,願聞其詳.

ktleemas

post by ""山林雅境""
請教ktleemas兄,您那農場是原先就有農舍還是買地後等兩年再蓋的.還

有農舍跟民宿的關連性,您是請人申請,還是自己申請的,該注意到甚麼.民宿會難申請嗎.

您又是如何集客的,您的農場主要的訴求是甚麼.從無到有必有很多艱辛,願聞其詳

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1.在下購買該地時,與原地主協調用原地主名義蓋的,等蓋好後才過戶,這中間有很多必須注意的:
(1)原地主的配合意願
(2)原地主是否設籍在附近(有些說同一縣就可以,最好是鄰近鄉鎮)
(3)原地主持有土地要滿兩年
(4)原地主必須無農舍
(5)需要原地主的財產清冊
(6)農舍蓋好之後所有權仍屬於原地主所有,代書的合約內容很重要
(7)付款的協調也很重要,蓋農舍之前土地款項已經付清?
(8)可以用抵押借款的方式處理
(9)過戶農舍繳契稅造價6%,RC 一平方公尺5000元,木屋會更便宜,申報現值時不要申報,等國稅局寄來會自動降價.
土地印花稅 1/1000 (土地公告地價)
房屋印花稅 1/1000 (申報造價)

2.如果原地主無法配合,當然只好等兩年
(1)土地所有權人持有滿兩年
(2)土地所有權人必須設籍在土地鄰近鄉鎮滿兩年
(3)要找認識的當地人寄放戶口
(4)土地所有權人最好名下沒有不動產(這點要詳問代書)
(5)土地所有權人不可有農舍
(6)該土地上不可有無法移動的建築物

3.農舍的申請
我是找代書幫忙申請合法農舍的
當然自己辦也可以但是如果找當地鄉鎮熟的代書
會比較順利,花一點錢順利申請農舍也是值得的

4.農舍興建注意事項
(1)百分比的問題,當然面積不可超過,我的農地為10%
(2)總建坪不可超過150坪(這些大家應該都知道)
(3)建築執照下來才可施工/整地(最好不要偷跑)
(4)建築圖/水電圖/水土保持設計最好請建築師處理(最好請當地有熟的),農舍當然也可以自己畫圖,不過申請時有可能會麻煩些
(5)申請房屋保存登記時,會做房屋測量,事先的放樣很重要
有一個插曲:
在下的農地第一次鑑界時,因為地政人員疏失,誤差了10M,
等到農舍蓋好後發現剛好蓋在兩塊地中間,
原本我想讓這兩塊地分別由我與太太持分,
這樣將來可以蓋兩棟農舍,
後來只得,分割一部份,再合併之後,讓農舍歸入其中一塊,
原本打算申請國賠的,但是後來地政主管很有誠意
找了一家代書幫我處理,雖然後來因此多花了一些錢
想想還是算了,房屋保存登記總算順利拿到
如果不申請房屋保存登記也可以,但是就沒有房屋所有權狀了

5.農具間的申請
(1)13坪以下的農具間不用申請使用執照
(2)但是要申請"容許使用"
(3)雖然說"容許使用",但是也要施工前就提出申請
(4)如果先斬後奏,不一定會過,而且會罰錢

6.民宿的申請
民宿的申請就簡單很多,與農舍也沒必然關係,
一般的住家也可以申請民宿,不一定要農舍才能申請
我是自己申請通過的,如果找代書申請聽說不便宜喔
注意事項如下:
(1)消防(火災警報器,滅火器,一層樓一個)
(2)木屋防火漆購買證明
(3)自來水繳費證明,或是水源檢驗報告書
(4)其他該縣市主管所要求的相關文件
(5)投保房客意外險
如果有申請民宿的更深入問題,歡迎簡訊詢問

7.民宿的廣告
當然是一定要用網站廣告的方式
網站的架設人人會做
如何有限的經費下增加曝光率很重要
在下的本業為資訊服務業,若有架站細節歡迎簡訊詢問

8.集集農場的訴求
第一,先不要以賺錢為優先,先以獲取管理經驗為優先
第二,採用獨棟小木屋的出租方式,整棟出租,房客隱私不受干擾,因為木屋隔音效果很差,最好不要一棟裡面有不同組人住宿的狀況
第三,有機蔬菜免費摘取,設置廚房自煮現採的有機蔬菜,房客只要帶肉類來,蔬菜類可以在農場取用
第四,集集農場主要營造熱鬧集集鎮的後山幽靜桃花園對比空間
第五,有機荔枝免費開放給房客現場食用,本農場的荔枝主要品種為桂味荔枝這是比較稀有的品種,肉質軟嫩甜中帶酸食而不膩

9.從無到有的艱辛
主要是有老爸的大力幫忙,自己和老爸週一到週五都是上班族,只有週末假期可以上山開發,一年算算最多只有不到100個工作天,除了木屋工程外,其他的工程為了節省預算,都是自己來的,水池工程,步道工程,網室工程,路燈工程,道路工程,果樹種植,草皮舖設,蔬菜種植,鋤草工程,灌溉系統工程,堆肥工程,簡易水電工程,整地工程......,當然無法在此一言以蔽之,如果有更深入的問題,歡迎後續提問

2home

給 ktleemas 鼓鼓掌,寫的真是精彩,個個重點擊破.

Mymind

ktleemas:
    謝謝您的介紹與剖析, 您的經驗真的可以提供很多同好很大的幫助, 我聽了您的說明後, 可能會先從較經濟的組合屋先著手(因為預算的關係), 先讓家父有個工作休息的小空間, 如以後能力許可再處理大一點的建築,  真的很感謝你!

2home

感覺 ktleemas 是很細心的人,且很注重住宿者的休閒品質,台灣的民宿,一般都是想賺錢,房間越多越好,這樣才能賺到錢,常常不會注重住宿者的感受.

我喜歡 以下兩張照片的氣氛及感覺,就是讓人感覺溫馨.

SUNNYDAY

小弟花了二天時間，終於將ktleemas之集集農場開發日誌讀完，實在令人肅然起敬。小弟心中一直也有個夢，近年來多次到新社鄉實地勘查，亦請起仲介介紹，可惜有的開價太貴，便宜的又嫌地點太遠，坡度太陡。這星期另又約了代書，要到埔里看幾塊農地。改選埔里係因中二高支線現已開始興建，未來台中到埔里交通就方便了。而且埔里週邊景點如日月潭、清境、霧社等距離又近，腹地較新社大多了。ktleemas兄如集集亦有合適的地方亦可推薦一下，謝了。

Peter

看了日誌我覺得好羞愧~
我好像光會想，不會做  
找天去集集農場享受一下~

gary-m

今天有CASE正好去集集一趟
本想到ktleemas兄那裡拜訪
順便哈拉請教
無奈明天一早趕出國..
實在可惜~!!

不知ktleemas兄代書是找集集當地嗎?
據小弟探之集集代書並不是很多...
營造也是找集集??

有空再登門拜訪..
或許站長可以邀乎各位網兄團聚一下.... :idea:
來個集集2日遊

ktleemas

post by ""gary-m""
今天有CASE正好去集集一趟
本想到ktleemas兄那裡拜訪
順便哈拉請教
無奈明天一早趕出國..
實在可惜~!!

不知ktleemas兄代書是找集集當地嗎?
據小弟探之集集代書並不是很多...
營造也是找集集??

有空再登門拜訪..
或許站長可以邀乎各位網兄團聚一下.... :idea:
來個集集2日遊

下次會有機會的.

代書集集也有但是不多,
集集管轄屬水里地政 ,所以要熟水里地政才有用,
在下是找中寮的一家代書,原地主介紹的.

營造找台中的公司,
小木屋的公司有很多,
要多比較多看,
價差/施工品質差很多的.

如果大夥要前來聚聚非常歡迎
敬請事先聯絡告知.

ktleemas

post by ""SUNNYDAY""
小弟花了二天時間，終於將ktleemas之集集農場開發日誌讀完，實在令人肅然起敬。小弟心中一直也有個夢，近年來多次到新社鄉實地勘查，亦請起仲介介紹，可惜有的開價太貴，便宜的又嫌地點太遠，坡度太陡。這星期另又約了代書，要到埔里看幾塊農地。改選埔里係因中二高支線現已開始興建，未來台中到埔里交通就方便了。而且埔里週邊景點如日月潭、清境、霧社等距離又近，腹地較新社大多了。ktleemas兄如集集亦有合適的地方亦可推薦一下，謝了。

您客氣了,祝福您夢想早日實現!
埔里的話,記得中台禪寺附近有一大片農地要出售,
不知是否可以分割,價位好像還合理!