想蓋農舍請注意，如有分割合併，要再等2年

阿俊

post by ""ym""
http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/?p=736
【房地產法律問題】蓋農舍，如有土地標示分割合併，還要再等2年？
【房地產法律問題】
蓋農舍，如有土地標示分割合併，還要再等2年？
【問題】
看到台東網友遇到一個問題，土地持有已超過2年，最近想要申請蓋農舍，但遇到麻煩，因為土地曾在半年前做個分割、合併的動作，台東縣政府農業處認為2年的時間是由分割、合併日起算，那表示，他必須再等1年半。這可好了，我的土地有2筆地號，加起來才有2.5分，今天趕快打電話到台東縣政府農業處確認，農業處表示同一宗土地達2.5分才能蓋，所以我一定要先去成功地政事務所辦合併，完成後再等2年才能申請。不知道是我沒詳細了解法令，還是各縣市政府的認定不同，反正，趕緊找時間去辦理避免夜長夢多？
【解析】
按「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：一、所有權。二、地上權。三、永佃權。四、地役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。」「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」分別為農業用地興建農舍辦法第3條第1項、土地登記規則第4條第1項、第6條定有明文，是依農業發展條例第18條第1項規定申請興建農舍者，其申請人應為農民，其資格應符合「年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者」、「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。」、「申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限」、「申請人無自用農舍者」、「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」等5項條件。而所謂「其土地取得…應滿二年者」之時點起算，從土地登記規則第4條第1項、第6條、農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款觀之，自應以該土地所有權移轉登記登記完畢之時為準，至未涉權利移轉者，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，自應以原取得之時日起開始計算。換言之，原均為甲所有之2筆農業用地，若僅為土地標示合併或分割再合併或合併再分割，則並未涉權利移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以土地標示合併或分割再合併或合併再分割前取得時日起開始計算（註一），從而，「於96年8月取得2筆農業用地，於97年4月辦理合併為單筆土地，其農地面積已更動，其土地取得之認定時點，應以土地登記機關合併完成登記之時點為基準。」之見解，已逾土地「取得」之文義，也與目的解釋有違，是否妥當，實有疑義。

【註解】

註一：水土保持局95年1月17日農授水保字第0951850795號函：「農業發展條例修正施行後取得2筆農地辦理合併為單1筆土地，如未涉及權利之移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以合併前取得時日起開始計算。」、農授水保字第0931811448號：「另，對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點，係以土地登記簿所載時間為計算依據，應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權利之移轉，亦不影響原土地所有權之關係，若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年，但辦理合併後需重新計算者，似影響人民權利，故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年，惟為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併，得視符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款之土地取得兩年之條件。」參照。

[url][/url]

你引用的是舊釋函.新釋函在今年八月公佈了
發 文 日 期：
2008/8/4

發 文 字 號：
農授水保字第0971843810號

主　　　旨：
土地經辦理合併分割，如權屬或面積有變動者，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，其土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準；農業發展條例修正施行前取得之共有耕地，於修正施行後分割為單獨所有者，得依該條例18條第3項規定辦理，請查照。

依　　　據：


公 告 事 項：
土地經辦理合併分割，如權屬或面積有變動者，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，其土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準；農業發展條例修正施行前取得之共有耕地，於修正施行後分割為單獨所有者，得依該條例18條第3項規定辦理，請查照。

all600

唉!! 官大 說了算!! 他昨天說那樣,今天換人說這樣,沒有一準則, 人民總是處於挨打的地位!!

bcmmhu

post by ""nthouse""
本條文已作成正式行政釋函了..8月4日發佈
舉凡任何農地經過合併.分割.....等動作..皆視為登記完成日為起算日..也就......
以登記日期為準..不論你是新舊農..只要動到日期那欄..你就會變成新農了..日期也從那時起算..所以新農的人..只要單筆土地達0.25公頃時..決不要動..難保日後怹們不會對其怹地方下手..
舊農的人也是..想蓋就快蓋..別動什麼腦筋去分割.合併.調整中心線......快去申請建照快點蓋..

請問大大
登記日期是指土地權狀上的登記日期嗎
又為何我最近合併的土地其新發的權狀,登記日期跟發狀日期相差了近6個月(登記日期為5月,發狀日期為11月)
若我要申請農舍,是從何日起算呢

:?:

阿俊

post by ""bcmmhu""
[quote]post by ""nthouse""
本條文已作成正式行政釋函了..8月4日發佈
舉凡任何農地經過合併.分割.....等動作..皆視為登記完成日為起算日..也就......
以登記日期為準..不論你是新舊農..只要動到日期那欄..你就會變成新農了..日期也從那時起算..所以新農的人..只要單筆土地達0.25公頃時..決不要動..難保日後怹們不會對其怹地方下手..
舊農的人也是..想蓋就快蓋..別動什麼腦筋去分割.合併.調整中心線......快去申請建照快點蓋..

請問大大
登記日期是指土地權狀上的登記日期嗎
又為何我最近合併的土地其新發的權狀,登記日期跟發狀日期相差了近6個月(登記日期為5月,發狀日期為11月)
若我要申請農舍,是從何日起算呢

:?:[/quote]
不動產物權不經登記不生效力(繼承以被繼承人死亡即生效)
當然是以豋記日為準

ym

2008/9/9 下午 03:00:15

編號
申請人名稱

81
黃 先生

申請內容

吳局長輝龍先生您好,
本人黃偉哲為壽豐鄉有機農友,關於您於2008年9月3日,上午10點09分15杪針對首長信箱編號78所回覆的第二項:” 二、查土地經辦理合併分割後，申請興建農舍之建築面積已有變動，其土地取得時點之計算，自應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準。” 回覆說明如下:
本人在97年5月合併分割以前,地號0886之土地面積本已達到農舍建築資格,且農舍建築最大面積可達95坪,但因應農業用地排水灌溉、地勢高低及農田管理方便,農舍建築須建立在未分割前之地號0887,故作分合併分割,原地號0886之農地面積縮小,農舍可建築之最大面積從95坪縮小為86坪。

承貴單位上所回覆第二點,該主旨是為了保護農業用地地盡其利,增加及維護農業生產,以杜絕不法,然今日本人若真有不法之意圖,早已以地號0886之農地興建農舍,且還可興建大至95坪,但今日是為了農業生產利益考量,必須選擇在地號0887之土地,故作合併分割,且興建農舍之面積最大也不過80坪,實在是為了農業利益考量而不得不作合併分割,何顧不能體察農民辛勞,卻忽略農民實際需要?

本人身為花蓮農民,知曉人口外流嚴重,農業人口老化,目前農業極需朝年輕化之目標進行,對於”行政院農委會函農授水保字第0971843810號”之用心及立意無不贊同,但法律解釋或立法之初,不能只有考量杜絕不法,更要有相關配套保護農民利益,如此才不違背行政院農委會之精神。

敬請貴單位派人實地勘察了解實情,貴單位即能了解本人陳述之詳實,盼屆時能公正明白回覆本人訴求,更祈貴單位日後能以實際情況體察農民明白回覆,以彌補法令立法設想之不足


2008/9/4 上午 11:26:13

回覆內容

黃先生：
一、有關土地合併分割之取得時點計算，經行政院農業委員會97年7月29日邀集相關單位(企劃處、法規會)及內政部(含地政司、營建署)、縣（市）政府等，召開研商「土地合併分割交換調整後其取得時點計算基準、審查『維護農業生產』『不影響農村發展』及拍定取得2棟以上農舍移轉疑義」會議決議略以：「土地經辦理合併分割，如權屬或面積有變動者，依土地法第43條規定『依本法所為之登記，有絕對效力』，其土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準;農業發展條例修正施行前取得之共有耕地，於修正施行後分割為單獨所有者，得依該條例第18條第3項規定辦理」在案;另行政院農業委員會97年8月4日以農授水保字第0971843810號函送縣市政府有案。
二、查台端土地經辦理合併分割後，申請興建農舍之建築面積已有變動，且依「土地法」第43條規定，其土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準，應無疑慮。

水土保持局 敬啟

2008/9/9 上午 09:46:32

編號
申請人名稱

80
馬 先生

申請內容

對於「土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準」，已嚴重影響解釋函前投入資金百姓之權益，尚祈體諒民眾之苦，否則人民只能期待暴政早日下台。


2008/9/2 下午 03:21:17

回覆內容

馬先生：
有關土地合併分割之取得時點計算，自應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準案，茲說明如后：
一、有關土地合併分割之取得時點計算，經本會97年7月29日邀集本會相關單位(企劃處、法規會)及內政部(含地政司、營建署)、縣（市）政府等，召開研商「土地合併分割交換調整後其取得時點計算基準、審查『維護農業生產』『不影響農村發展』及拍定取得2棟以上農舍移轉疑義」會議決議略以：「土地經辦理合併分割，如權屬或面積有變動者，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，其土地取得時點之計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準;農業發展條例修正施行前取得之共有耕地，於修正施行後分割為單獨所有者，得依該條例第18條第3項規定辦理」，本會業於97年8月4日以農授水保字第0971843810號函送縣(市)政府有案。
二、查土地經辦理合併分割後，其申請興建農舍之建築面積已有變動，其土地取得時點之計算，自應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準，符合農業發展條例第18條之立法精神，敬請諒察。 :?  

ym

http://tw.myblog.yahoo.com/ly-landenter/
農地產權無變動

不受農委會97年8月4日 農授水保字0971843810之函釋

yuanmiao

不知有沒有正式的公函下來?

阿俊

post by ""yuanmiao""
不知有沒有正式的公函下來?

正式公文尚未發佈..
這就是官僚文化害死不償命的結果.
從今年初我就和水保局的人吵過了.但他還是堅持說他對(去年他來宜蘭替人上課就大言不慚說過所有的農地法規都是他說了算).後來代書公會全省聯名抗議(抬出立委)總算讓他們低頭了

大海

如果可以正式公佈，
那我後年就可提前3個月申請蓋農舍了，

只是不知道申請時會遇到多少刁難就是了。

yang

post by ""大海""
如果可以正式公佈，
那我後年就可提前3個月申請蓋農舍了，

只是不知道申請時會遇到多少刁難就是了。

依據內政部97年12月1日內授中辦地字第0970724852號函解釋

申請興建農舍之農業用地經辦理合併分割交換調整後,如權屬未有變動者,其土地取得時點之計算居基準,不受行政院農業委員會97年8月4日農授水保字第0971844308號函之限制,

以上轉知大海兄