鑑界重點-----在測試新舊鄰地主之之間的涵養度量

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蠻贊同山林兄的這句話,
"買賣土地不是到7--eleven買飲料,它牽涉的金額較大,而且這次買賣土地可能是您一生中有限的幾次之一.請以嚴謹的態度面對",一塊和您有緣的土地可遇不可求,真的要多看,看對了眼,也不能馬上下訂,要考慮很多問題,像是否在自然災害之後,去看土地是否有改變,還有未來國家政策性的改變,甚至隨著時間,可能有不可預知的結果跑出來,當然好地是不等人的,看到好地就要大膽下註,但考慮到下訂及判斷做功課的時間有多長呢? 這就要看經驗了,所以不斷的看地從賣主得到一些經驗很重要, 其實買地我不喜歡找仲介,太商業化及不專業,當然有可能是我碰到的比較差,我這裡有兩個案例,第一個案例是,問對方是否為原住民保留地,對方強調不是,後來又說是原住民保留地,連自己仲介的地,都搞不清楚,還有一個案例,在資料上寫看得到海,結果到達目的地,看到的確是凹地.

我的做法是這樣,有機會就多看地,找出自己最喜歡的三塊,不斷拜訪或了解,在從中選出最適合的一塊,考慮的方向有以下幾點,並打上分數,選擇最高的那一塊.

1. 離自己的住家有多遠,車程多遠,是否有收費站,去一趟油費+時間+收費的成本為何.
2. 景觀是 山 或 海 或 田
3. 是否附近有潛力發展成 旅遊聖地.
4. 路況如何,車輛進出方便嗎?
5. 土質如何,對農作物生產狀況如何.
6. 可能會產生的未來災害
7. 家人要喜歡.
8. 地形會很複雜嗎?造成開發困難?或開發成本過高?
9. 附近是否現在及未來有大型的國家建設或財團建設
10.有可能因現今政令或未來政令造成限制開發或開發困難嗎?
11. 水,電,電話線,ADSL網路線,大哥大,數位電視,第四台 等接收如何?
12.最近的的醫療體系在那裡?車程多遠?有替代方案嗎?

山林雅境

站長的說法想法最成熟,至理名言.沒錯就是要這樣,300%贊成.其中的條文值得大家記下來.

傅明雄

感謝山林兄及站長的提示以及具體的注意事項，的確，也許終其一生我也只可能買這一次，真是需要慎重其事才好。
1.有關賴先生是住在大湖，可能不是山林兄只的那一位。
2.有關地籍圖的部分，依據山林兄建議，我會詳細的去收集。其他的注意事項仍需要妥慎的去查核才好。
3.至於站長耳提面命的12點注意事項，確為金玉良言。
謝謝啦！

山林雅境

白天到大湖運動,回家貼點圖,寫點日誌,想不到我快沒"電"了.明天再聊啦.

山林雅境

透過彼此溝通的確能更了解您的狀況.
我在此東聊西扯可能沒有順序,您有需要的可能要像站長一樣列出條文及先後順序.
地籍謄本很重要,在您看此地的前兩次,如果喜歡此地就需取得,一般是跟地主要地號,他若手頭有謄本就跟他要影印本.經過像站長多方考量後,很想買了,這時您最好去地政事務所要最新的謄本.否則比如我印好謄本之後,再去利用此地借款,如此舊謄本是看不出來的,當然現在利用土地借款很平常,但您需要了解他過戶前如何塗消,是利用您的錢或是他先自費塗消,否則到簽約時又不幸再碰到湖塗代書,那肯定讓您手忙腳亂.前面我有一篇如何看土地謄本的,您可參考.
再來地籍圖,在我前幾篇有如何利用地籍圖方式.若不了解直接問別客氣,我表達常言不及義,您說我會補強.買賣雙方大部份人都是善意的,說您可能不相信,以下有幾個例子提供參考:
1.我父親有塊田,從年輕耕作到3年前,才知道確實位置不在那裡,地籍圖真的土地距離有幾百米遠.
2.我之前賣的那塊自有農地,交易後經過鑑界,很多地方都有三米以內的誤差,祖傳數代都是認定界線在那裡,雖然總面積沒變,但到賣出時才知道.
3.我之前在大湖跟仲介看一塊地,包括地主及鄰地主都把界線認定在同一處,我利用尺,地籍圖,指北針,測距望遠鏡,找到少算的100米長度,當下大家還說感謝呢.有些方整視線好的土地,還可利用這些工具當場算出大約面積,再反推四界長度對不對.
此網很多對話,法規,等都有參考價值,有空就細心看.

山林雅境

從您找上某筆地,喜歡上它,拿到相關資料,確定地籍圖與現況相附和,也查過謄本內容,所有道路,水電,以及站長的12項考慮因素等,對土地或農舍建在何位置等,有疑問也請教過代書及建築師,也跟地主討價還價出一個雙方能接受之價格,OK:買賣雙方說:我們來簽約巴.一但簽定契約雙方都受法律約束.違約一方:買方沒收付款,賣方罰2倍以上價款.
1.協議找那位代書:代書對一筆交易的收入只有幾千元,但他要擔負法律相關責任.如果他對買賣雙方沒利害關係,大部份是公正的.找到風評好雙方能接受的最重要.也可以雙方各找一位代書.但要負擔兩倍費用.
2.從簽定買賣契約到完成過戶的時程,正常沒特殊條件的,一般在一個半月內可完成.
3.買方需準備:錢,印章(一般的即可),身分證.付款時程:由雙方協議.一般付款時程習俗可分三段或四段.即:簽約訂金,賣方交出印鑑證明等,農業檢查,及過戶完成.一般習俗在賣方交出印鑑證明時,買方需付出一半以上價款.而且要在此時程簽出商業本票(未付的餘款金額),等到付現時收回本票.
4.賣方需準備:印鑑章(在代書處蓋完帶回家),印鑑證明,土地權狀.這些在簽約後一般會需要在幾天內提供出來,當然簽約時用一般章可以.
5.付款條件:在討價還價時,就要把過戶相關的契稅,土地增值稅(建地),仲介費,代書費,鑑界費(一般賣方有義務指界出來)等由誰付要敲定.也有很多直接在簽約時一並敲定.
6.我的建議:買賣雙方以轉帳交易.在契約內影印賣方存款簿,並在契約內註明存款帳號.如此雙方有根據,且少很多顧慮.
7.賣方需在每一時程收到款項後,於契約內簽收.
8.若買方於契約內要求鑑界,賣方需配合.一般山坡地鑑界是在邊界清出2米以上通道,好讓地政測量員用儀器測量.
9.契約簽定前逐條看契約內容,不清楚的請代書解釋,既是契約雙方都有表達增減權力
10.買賣雙方你情我願,成交簽約像喜事,雙方互道恭喜聲中也別忘記該注意的事項.

山林雅境

除了內外皆美的山坡地是大家想要的外.
不妨買些書像:野菜,百草茶,草藥,可食用的野生植物等植物圖鑑,當您擁有山時,認識這些植物,是一種樂趣,也是滿足您心理的資源.

山林雅境

景觀山坡地:坡度越陡峭,土質要越堅硬.
當然最好是花剛岩,但那是種理想,而且整地會很艱難.地球在渾沌之初由岩漿變岩石,之後表土就慢慢鬆散老化,農地需要的是老化肥沃的土地,而這跟想要景觀山坡地人的想法是相反的.
台灣在921大地震後,很多土壤被震鬆了,也就是加速了土地的老化.再加上近年地球溫度上升,雨水變得大又多.所以有近期不斷的土石流,土石流成因除了人為可以改善的水土保持外(其實人為的力量有限,但人總認為"人最大""人定勝天",所以土石流是上游人民沒做好水土保持,而因此彼此交相譴責,試問:嘉南平原是如何形成的),主要成因是在:造山運動時,老化的土質被帶下山了.
想買景觀山坡地,就是要盡量規避老化的土質,假如您買的山坡地,很陡峭土質又鬆散,再加上挖土機的摧殘,除了花費大筆的開發費用外,能否一勞永逸也是問題,法律問題會變得是沉重的負擔.

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一個有趣的現象,土石流之後,在土石流的部份,若不清除,慢慢的就會有植物產生,接著開花結果,變成肥沃的土地,變成綠油油的,其實這樣也算是地球不斷的演化成長現象吧! 其實人類要試著順應大自然的力量,而不是去抵抗大自然的改變.所以試著了解大地,敬畏大地,就可避免大自然的災害.

傅明雄

有關山林兄的提示，真是非常珍貴的訊息，我先列印下來，等到想要購買時再做參考，謝啦！