我有想招募20位到宜蘭蓋集村健康住宅

山林雅境

post by ""TEDDY""
對於集村土地之分配.我個人了解的經驗是.(以下是一些較簡單的分析及計算)

若單戶建築基地80坪.你可以蓋.80*0.6(建蔽率)=48坪(單層)
而需要的配套地為80*9倍=480坪.
你總共需要買80+480=560坪土地
20戶*560=11200坪(這是建築基地與配套地是再同一塊地上的算法)
但這種形式如果配套地與基地不處於同一塊時.20戶*80坪=1600坪.會蓋得很擠.那跟一般的透天沒什麼大的差別.而必須建築基地更大塊一些.但建築所在地通常價格比較高.成本就會拉得很高.所以集村的成本並不會很低.
而且集村的地目又有不少限制.都計內跟都計外不能混合.都計外的又有分割上的限制.都計內的又有價位高的問題.
而田跟林.不能綜合使用.坡度也有限制.
集村絕對是好的產品.但有些細部需去注意.

謝謝您的實務知識

TEDDY

我所知.所謂田與林不能混和套用是指都計內之配套地.
現行一般林地.大多是山坡地.或保育區內農地.它的建敝與容積不同.問過地方單位的答覆.
如果是非都市土地的耕地.要參酌農發條例與土地管制使用規定.
如果全部屬於林地.聽說是OK.但其中比較複雜的是水土保持的通過.也聽過一個案子因為送環評而卡住了.

TEDDY

我現在在處理一件土地.位市區旁.
是不需要找配套地的.就地集村.土地約15000坪.
一半土地蓋20戶.每戶利用土地約350坪.扣掉一些設施.另外剩6000坪.要作為社區共有經營的農場.這也是我的理想.美式的鄉村社區.或許才達到真正集村的精神.
對不起.我不是建商.也不替他們作廣告.所以不該.也不會公佈.

good house

雪山隧道通車後我實際在16日20日開車體驗一下.雖然目前是蜜月期有些塞.但日後判斷可能好不到那裡.

隧道內目前只是小型車先通行.但在速限及車距的條件下要暢通只能在凌晨開.況且只有兩線車道.只要假日一定塞到爆.

幸好我住宜蘭.如果假日遊台北是與台北客相反方向.未通車前的台九線北宜與台二線濱海公路只要假日回台北的車陣就會塞了.目前是把這兩條路的車陣集中到北宜高.

未來還有大型車上北宜高.真的不敢想像.或許18日那天在頭城蘇澳的高架路段竟然塞15公里.2小時才能走完.這不是偶然.而是未來假日的常態.

所以囉!千呼萬喚的高速公路到頭來真像宜蘭的地標龜山島一樣.要您龜速來走北宜高.(假日開上平原線走的真的比烏龜慢)

因此宜蘭的地價所面臨支撐的通車條件會因為交通的便捷性沒預期.所以產業進駐意願低.所以常住型人口會不來.本地就業人口會加速北移.而面臨向下修正的命運.

觀察分析.休閒產業尤其溫泉飯店.如礁溪老爺.喜來登的天外天溫泉飯店等會生意好到爆.(尤其宜蘭一年2百多天的下雨氣氛配合泡湯是蠻詩情畫意的.)

山林雅境

宜蘭地價或許是短期的高點了,應該是高點震盪一段時間.再下滑

Vicky

我很贊同 good house 對未來雪山隧道的塞車情形判斷，宜蘭農地目前每坪15,000 ~ 20,000元，將來應會有向下修正的空間，但應該也不至於便宜太多啦!! 這是我的想法。 :roll:

大衛

美式社區...我想就對啦....之前住美國也是被他的社區環近吸引..家家後院有大樹..有游泳池...前面有花園...

應證了一首歌....大家ㄉ夢想之歌...

我家門前有小河 後面有山坡
山坡上面野花多 野花紅 似火
小河 裡有白鵝 鵝鵝戲綠波
戲弄綠波鵝鵝 快樂盎頭唱輕歌....是不是很有感覺勒...

good house

在宜蘭蓋集村目前有些有利因素..

1.通車後利空出盡地價談判空間加大了..

2.縣府有想要輔導集村興建(現在興建的農舍太過分散.破壞地貌)

3.如果能累計20戶想移民宜蘭.再爭取縣政府幫忙.機會應該會有喔.

4.集體購地集體興建.集體控制預算.......有機會的.

問題是想加入的有幾位.......... ops:

chessle

post by ""good house""
問題是想加入的有幾位.......... ops:

爬完全文, 想加入的人不是沒有, 我也想
但因為具體的預算與計畫還不太清楚
宜蘭地價會降多少? 是否要是綠建築? 是否要採美式大坪數?
三者影響預算很高, 而預算太高, 喊"有"的自然少

kevin

post by ""chessle""
[quote]post by ""good house""
問題是想加入的有幾位.......... ops:

爬完全文, 想加入的人不是沒有, 我也想
但因為具體的預算與計畫還不太清楚
宜蘭地價會降多少? 是否要是綠建築? 是否要採美式大坪數?
三者影響預算很高, 而預算太高, 喊"有"的自然少[/quote]

假設的條件預估一下隨便亂算的,別K偶唷)

PS:集村雖未必每人需756坪!!以下仍抓756坪概算!!除非配套地的部份,地價夠低!!所以必須找到適合的地才成,成本大家能接受才可能成案!!

地價: 8000-15000元/每坪,即需605萬-1134萬左右了!!
整地: 有一說要抓地價*2
屋價: 若一層樓75坪, PLUS 每坪8萬, 600萬 ,就先抓一樓

概估就要2000萬跑不掉!!

所以屋價只佔1/3左右!! 屋價即便有集村的採購優勢,地價仍是最大問題!!若無需整地,成本就低一些,但地價因素仍超出1/2的成本

如果是2000萬,甚至1000萬,小弟都還不夠格能動念參與!!