土地移轉增值稅等其他成本請教~~

grandia_416

請教一下板上大大關於土地移轉~~

事情是這樣~
小弟的妹婿家裡長輩有意將土地轉移給妹婿
後來請認識的朋友(好像做代書相關的我不是很確定)
估算土地增值稅經高達90幾萬

但因為我們都是外行覺得那土地在鄉下地方
實在沒有預料到會這個高
也不確定是不是計算正確~
所以想請教一下板上高手~~

父親要移轉土地給兒子~~
我有查資料一般好像都是遺產方式轉移成本最小
但除了遺產這個方式之外
不知道用怎樣的移轉方式成本會最OK
目前做法應該是朝贈與方向

另外附上資料想請教土增稅真的有這麼高嗎?
上面鉛筆痕跡是該代書估算的土地增值稅
在麻煩高手解惑一下~

除了土增稅整個移轉還會有什麼費用產生
感謝~~

grandia_416

您的土地前次移轉年月為 ：民國 72年11月

土地持有年限：30年 ~ 40年

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$74,329元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$220,128元

計算式如下：

1.該宗土地移轉面積=土地宗地面積×移轉或設典範圍
204.2平方公尺 X 1/1=204.20平方公尺

2.申報土地移轉現值 ＝ 每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 該宗土地移轉面積
NT$4,400元 ×204.20平方公尺 = NT$898,480元

3.物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) ＝ 每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 該宗土地移轉面積
NT$760元 ×(100 ÷ 100)×204.20平方公尺 = NT$155,192元

4.土地漲價總數額(a) = 申報土地移轉現值 － 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用) (註一)
NT$898,480元 - NT$155,192元 = NT$743,288元

5.漲價倍數 ＝土地漲價總數額(a) ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)(註二)
NT$743,288元 ÷ NT$155,192元 =4.789倍

6.
(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$743,288元 ×10% = NT$74,329元

(二)按一般用地土地稅率預估稅額 ＝土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 34.00% ) － 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 21.00% )
NT$743,288元 ×34.00% - NT$155,192元 ×21.00% = NT$220,128元





您的土地前次移轉年月為 ：民國 95年8月

土地持有年限：20年以下

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$37,856元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$127,712元

計算式如下：

1.該宗土地移轉面積=土地宗地面積×移轉或設典範圍
104平方公尺 X 1/1=104.00平方公尺

2.申報土地移轉現值 ＝ 每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 該宗土地移轉面積
NT$4,400元 ×104.00平方公尺 = NT$457,600元

3.物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) ＝ 每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 該宗土地移轉面積
NT$760元 ×(100 ÷ 100)×104.00平方公尺 = NT$79,040元

4.土地漲價總數額(a) = 申報土地移轉現值 － 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用) (註一)
NT$457,600元 - NT$79,040元 = NT$378,560元

5.漲價倍數 ＝土地漲價總數額(a) ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)(註二)
NT$378,560元 ÷ NT$79,040元 =4.789倍

6.
(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$378,560元 ×10% = NT$37,856元

(二)按一般用地土地稅率預估稅額 ＝土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 40.0% ) － 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 30.0% )
NT$378,560元 ×40.0% - NT$79,040元 ×30.0% = NT$127,712元

我用了該網站試算公式算出上面結果~
但消費者物價總指數輸入100是正確嗎?
土地類型選擇都市用地
轉移範圍1/1
不知道輸入是否正確??

上面資料有看但有些就是不知道該如何計算
按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額220萬後之課稅贈與淨額：
像是每年贈與有220萬扣除額  這個用贈與可以扣除但我的案子可適用嗎我也不懂?

另外自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物
如果家裡預計轉移的土地就是上面那兩筆
就可以用自用住宅優惠稅率是行使的意思嗎?

grandia_416

阿俊 發表於 2019-5-15 11:16
https://www.storm.mg/lifestyle/1269656?fbclid=IwAR0yNvWsEGIpUcZeSGt5dtdWdPfbsgqnQ7QwvxdoJxJaKt9wGIC1 ...

感謝提供資訊~~
不過文內也提到用的方法需要長時間的規劃

因為某些原因所以目前無法長時間規劃實施
還是很感謝分享~~

grandia_416

2home 發表於 2019-5-15 11:01
上次移轉是72年 204元 現在公告現值是4400元,土地增值稅差很大...自然就高...如果是農地,應該是可以把上次移 ...

感謝站長回覆~~

我用網站試算了一下
不知道輸入數值是否正確?

因為家裡因素等到繼承發生時就不是那麼容易解決

所以目前只能朝買賣或是贈與方式去進行
所以希望能以這兩種方式去找出最省成本的方式

grandia_416

快樂農夫 發表於 2019-5-15 14:01
用預立遺囑的方式指定給某個特定繼承人,日後繼承就可免去鉅額土地增值稅的困擾.
但預立遺囑必須是在法院公 ...

現在麻煩就再繼承人有4個  
但可預知道不會是和平解決~~

在很長一段時間候長輩突然想通要將土地先過戶
所以積極想尋求先處理好
以防日後更多問題產生

grandia_416

2home 發表於 2019-5-15 14:24
你好像算錯... 您的地坪是 288.02 平方公尺,不是 204 .2平方公尺..

代書不知如何算出 90幾萬 土地增值 ...

感謝站長我有發現到錯誤的地方了

另外想請教一下

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$120,847元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$398,530元


如果是爸爸轉移給兒子  那些土地都是閒置沒有再使用的空地
這樣有符合可以使用自用住宅地的稅率嗎?



另外這應該是有兩筆土地~~
第二筆轉移資料再95年8月
所以消費者物價總指數是要輸入那個日期的114.5%是嗎

謝謝

grandia_416

wei.rehouse 發表於 2019-5-15 18:06
一般土增稅90多萬....

感謝分享~~

另外想請較一下
爸爸贈與給兒子  
這樣可以適用自用住宅地的稅率嗎?

或是說要有什麼條件才可以用這種稅率計算?
謝謝