交通用地能否變更地目為建築用地

k6331281

各位大大好

小弟在高雄市非都市計畫區有塊甲種建地，與三人持分的既有道路中間相隔了一塊狹長的國有地(交通用地)
在日前依照程序成功申購與甲種建地同寬的國有地
(備註:過去30年此交通用地有一半為空地無人使用，另一半為三十年以上建物的前院
也就是說現況甲種建地上一半有建物，興建前會申請拆除，當地居民出入都是使用三人持分的既有道路)

近日請建築師送件時，告知原本要區隔前庭停車空間和既有道路的大小門無法蓋
因為大小門為高約350公分的RC建物，蓋在已申購成功的國有地上，而此地地目為交通用地，所以無法蓋

想保留此大小門且在一切合乎法規的情況下蓋好，將會請代書送件變更地目，小弟的問題如下:

1、已申購成功且有產權的交通用地是否能變更為建築用地?
2、如果能變更，送件到變更地目成功約需要多久時間?
3、如果能變更，審核機關為哪個單位?屬地方單位還是中央單位?
4、如果能變更，能否審核期間先將主建物動工，待地目變更完成後再申請建造大小門?

還請各位大大協助解惑，如果考慮不夠周詳的地方也請不吝賜教

笨羊

從你的敘述猜測，三塊土地大概是：

1. 甲種建地：一半有建物
2. 國有交通用地：一半為老建物的前院，一半為空地
3. 三人持分的既有道路

已經申購整塊「交通用地」。
區隔（新建）前庭停車空間和既有道路的大小門，想要蓋在「交通用地」和「既有道路」的分界上。


這有幾個問題要討論：

1. 申購「交通用地」時，應該有簽寫一份「維持通道暢通切結書」。
當然，如果「交通用地」順利變更地目（現在改叫「使用地類別」），就不必再管這份「切結書」了。

2.  非都市土地變更地目，根據<非都市土地使用管制規則>來進行。

http://web.tainan.gov.tw/ysdo/wa ... %A6%8F%E5%89%87.pdf

] 第 8條：
] 土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，
] 在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築物除准修繕外，不得增建或改建。

你買的「交通用地」，原先有一半是「老建物的前院」，
「原有使用或原有建築物不合土地使用分區（交通用地）規定」，所以不能改建。

必須變更地目為「建築用地」，才能改建。
若未變更地目，一旦你拆掉「老建物的前院」，就再也不能「蓋回來」了。

3. 變更地目（使用地類別）。

] 第 27條：
] 土地使用分區內各種使用地，除依第三章規定辦理使用分區及使用地變更者外，
] 應在原使用分區範圍內申請變更編定。

] 前項使用分區內各種使用地之變更編定原則，
] 除本規則另有規定外，應依使用分區內各種使用地變更編定原則表如附表三辦理。

甲種建築用地，是一般農業區或特定農業區內的建築用地。
使用分區就是「一般農業區」，或「特定農業區」。

第 27條附表三：使用分區內各種使用地變更編定原則表
http://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/lawappend.asp?lid=3545

使用分區是「一般農業區」或「特定農業區」，不論「使用地類別」為何，
都不能變更為「甲種建築用地」、「乙種建築用地」、「丙種建築用地」、「丁種建築用地」。
但是可以變更為「農牧用地」。

也就是說，你買的「交通用地」，不能變更為「建築用地」，但可以變更為「農牧用地」。

----------------------------
你要做「大小門」，我認為可以這樣進行：

a)  申請將「交通用地」變更為「農牧用地」。

申請規定，請查看<非都市土地變更編定執行要點>：
https://www.land.moi.gov.tw/law/ ... %ADn%C2I&lcmod=

b)  再想辦法依據「農牧用地」的規定，看能否蓋出「大小門」。

當然，「交通用地」已經變成「農牧用地」了，
你新建的「前庭」、「停車空間」和「大小門」，
恐怕都得搞出名堂，讓他們符合「農牧用地」的規定。

k6331281

笨羊 發表於 2018-9-4 22:23
從你的敘述猜測，三塊土地大概是：

1. 甲種建地：一半有建物

謝謝大大的回覆，受益良多
想再請教，如果不變更使用地類別的情況下
是否適用交通用地建蔽率40%的規範呢？

笨羊

k6331281 發表於 2018-9-5 14:14
謝謝大大的回覆，受益良多
想再請教，如果不變更使用地類別的情況下
是否適用交通用地建蔽率40%的規範呢 ...

交通用地，是指
供「運輸場站、道路、停車場、相關運輸服務設施、其他審查核准得設置之相關設施」等使用的土地。

交通用地不一定當作「道路」，也可以蓋「車站、停車場、候車亭」，所以有「建蔽率」的規定。

交通用地的建蔽率 40%，是指興建「車站、停車場、候車亭」的建蔽率。
不是用來蓋「住宅、庭院」的建蔽率。

按你的說明，我建議：

1. 交通用地原有一半「老建物的前院」維持原樣，可以修繕，但不增建、不改建。
2. 另外一半（我猜應該是在更前面），用來蓋「私有停車場」或「車庫」，倒是可以送件試試。

k6331281

笨羊 發表於 2018-9-5 14:58
交通用地，是指
供「運輸場站、道路、停車場、相關運輸服務設施、其他審查核准得設置之相 ...

大大你好
謝謝你不厭其煩的解說，以下是我簡略畫的圖
如你所說的三塊地，我想在交通用地和既有道路分界做個RC結構的大小鐵門
而目前正在送件申請拆除既有建築，屆時會用既有道路以外的土地面積依法貍苳l


因為要豪滮寣A兩邊會貌漱@樣高，老舊建築雖然是個平房，但整個墊高約一公尺，前院也是都灌漿，雖然我們會墊高一點，但不會墊到像老舊建築那麼高，而且勢必要整個整平才能挖基礎，所以無法依大大的建議「老建物的前院」維持原樣，可以修繕，但不增建、不改建。

按這裡顯示圖片
(老舊建物很妙，他有用紅磚圍牆區分內外，中間出入部分則是開口約1.5公尺賒蚍荓頞i出，圍牆內前庭的高度則是和樓梯最階同高)

依照您第一篇回復的內容，交通用地無法變更為建築用地，又想在合乎法規的情況下有個安心的停車空間，不知道大大有何高見以利小弟參考

笨羊

k6331281 發表於 2018-9-5 20:08
大大你好
謝謝你不厭其煩的解說，以下是我簡略畫的圖
如你所說的三塊地，我想在交通用地和既有道路 ...

你可能有幾個誤解，沒搞清楚。



1. 藍色部分是「甲建」，對吧？

這部份只要符合建築法規，你可以貍苳l。

2. 紅色部分是交通用地的一半，是「老建物的前院」。

這部份依照<非都市土地使用管制規則>第 8條，
你只能維持原樣，可以修繕，但不增建、不改建。
一旦拆掉「老建物的前院」，就再也不能「誚^來」了。

所以「老建物的前院維持原樣，可以修繕，但不增建、不改建」這點，
不是我「建議」你怎麼說A而是法規的規定：
交通用地不能誚磽v，但「老建物」可以「為從來之使用」，就是「維持原使用」的意思。

3. 粉色這整塊「交通用地」，除了紅色那部分可以「維持原樣」，
其餘只能作為：
「運輸場站、道路、停車場、相關運輸服務設施、其他審查核准得設置之相關設施」等使用。

------------------
所以我才建議你：

紅色部分「維持原來的老建物前院」，剩下一半粉色部分申請說u停車場」或「車庫」。
因為「老建物前院」符合<非都市土地使用管制規則>第 8條的「為從來之使用」，
而「停車場」或「車庫」符合「交通用地」的使用用途。

如果你要把紅色部分的「老建物前院」拆掉，
你就不能再「在紅色那塊土地上」誚磽v、庭院了。

這時候，整塊粉色的「交通用地」都只能用於：
「運輸場站、道路、停車場、相關運輸服務設施、其他審查核准得設置之相關設施」，

對私人來說，也就是只能說u停車場」或「車庫」，
而且要符合建蔽率 40%的要求。

如果你申請在「粉色交通用地」說u停車場」或「車庫」，
你要在「粉色交通用地」與「既有道路」之間，誘@道牆加做大小門，
應該是可以，因為「大小門」可以當作「停車場」或「車庫」的出入口。

k6331281

笨羊 發表於 2018-9-5 21:38
你可能有幾個誤解，沒搞清楚。

與君一席話，勝讀萬卷書，請收下我的膝蓋了

就如同大大您說的一樣，建築物是在藍色的甲種建地上，而藍圖也經完成送件中
而粉紅色的區塊原意是要有個可以放機汽車的空間而已，做個大小門區隔內外
既然有機會以「停車場」或「車庫」申請，我會朝這個方向試著申請看看

再一次的感謝您~

笨羊

補充資訊：

<非都市土地容釣洏帡�行要點>附件二：非都市土地各種使用地主管機關權責劃分表
https://www.land.moi.gov.tw/law/files/679-U.pdf





<非都市土地容釣洏帡�行要點>附件一：非都市土地容釣洏庤等堣�野i使用細目目的事業主管機關（單位）表
https://www.land.moi.gov.tw/law/files/678-U.pdf

yellow1

如果建築線指定如果在交通用地外側(鄰接既成巷道那一邊)，那建議試試看是否可以辦理廢道..............

如果廢的成，就可以辦理變更編定!

笨羊

yellow1 發表於 2018-9-8 23:07
如果建築線指定如果在交通用地外側(鄰接既成巷道那一邊)，那建議試試看是否可以辦理廢道..............

...

參考這裡，其中一個回答：
http://bbs.archi.sdnl.org/viewtopic.php?f=22&t=8350

] 在未認定為現有巷道，同時也非屬非都市土地公路系統之計畫道路前，
] 該土地雖編定為交通用地，惟仍非屬道路，建築主管機關尚無依據得指定建築線。

可能的辦法，是：
1. 先確認「前方那塊既有道路」，
2. 再指定「既有道路邊緣」為建築線。