買房子不如有塊耕地

yzlin

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(不知道這樣轉載新聞資料是否違法？)

我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地
•李雪雯 2012/05/10 15:50 筆者最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。

這幾天，因為「富二代」開名車撞死人的新聞，一件件地像連續劇般，被搬上電視螢幕。有媒體報導，這些真正開創財富的第一代，行事都是低調再低調；但含著金湯匙出身的富二代，卻是毫不避諱地炫耀、揮霍。

就以造成3人死亡的富二代葉冠亨來說，據了解，他的父親葉錦堂是做房地產起家，後來經營放款，1個月20億流動資金，光收月息就有6000萬。媒體報導包括酒駕闖禍的葉冠亨，以及其他10幾位富二代，經常開著名車，到新崛江商圈的PUB狂歡…。

與富二代高調炫富相對的另一面，則是社會上大多數人的辛苦寫照。根據360d才庫-JCASE外包網公佈的「養家薪不薪苦大調查」，碰上油電雙漲，即使是電價最後改成分階段調漲，但是薪水並沒有跟著調高，77%的上班族感覺到荷包縮水，大嘆「養家好辛苦」。

在此之前，yes123求職網調查974名20~45歲的上班族後顯示，71%的人月薪不到35000元，目前帳戶裡不到5萬元存款的人超過一半（56.2%），更慘的是有26.2%是零存款，成為標準的月光族！

這些數據代表著：住在都市裡的上班族，除非之前累積了不少充足的資產（老實說，就算擁有不少投資標的，只要再一個金融大海嘯襲來，資產就可能腰斬或減少幾個「零」），否則，一旦面臨失業、減薪或放無薪假，就可能讓自己及全家「斷了生路」，並且陷入嚴重的財務危機之中。

因此，當筆者最近被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」這個問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。

筆者的理由是「房子不但可能無法『抗通膨』，更有可能變成不折不扣的『不動產』；然而，農地的功用就不太一樣了，它雖然不一定能夠「抗通膨」，卻可以靠著在上面耕種、收成，而餵飽、養活自己或一家人。

老實說，台灣人（或者可以說是所有華人）只要有點錢，都愛買房地產來投資。除了中國人「有土斯有財」的根深蒂固思想之外，台灣稅制上的不公平最是難辭其咎（其中，當然與政府官員不作為有密切關聯，可參考相關報導）。

根據1310期《新新聞》週刊的報導，一位上億資產的富豪，在2005年買進仁愛帝寶，2011年賣掉，一戶賺進1.7億元，土地增值稅、地價稅與房屋稅合計共課不到200萬元的稅，資本利得稅課祇有1%多。

而就算把5月份開始新增的「豪宅稅」算在內，一戶上百坪的帝寶儘管房屋稅漲幅有4倍，但也只是「小兒科」的課徵30萬元而已。與一戶要價1、2億元的價格來看，每年稅率是千分之2都不到。

除了資本利得稅負極低之外，由於公告現值實際成交價之間有一大段差距，也成為許多有錢人可以「藏富」、「節遺產稅（因為房地產價格的認定，是以公告現值為準）」的重要工具。

就以台北市指標案件帝寶為例，儘管公告現值連年調漲到每坪128萬1297元（2012年），但與業者所公佈的實際成交價－每坪260~280萬元，還是有將近38%~48%的價差。其他非指標房地產的公告現值，更是大幅落後於實際成交價。

與房地產相比，投資股票的稅負可就高得多了。姑且先不算可能會開徵的證所稅，單就淨賺的1.7億元房屋差價（實際賣價以市價每坪260萬元來看，100坪的房價大約要2.6億元以上）來計算，賣出一次（只在賣出時收取）千分之三的證券交易稅就是51萬元（如果以實價2.6億元為買賣股票本金，賣出一次的稅金就有78萬元）。假設每年都賣出一次，9年下來就可以「貢獻」給國庫近460萬元。

關於「買房子到底可不可以抗通膨」這件事，筆者過去已經寫過不少篇的文章進行探討。也就是說，除了少部分位於台北市都會區地段的最佳物件，而且是在起漲階段購買的標的之外，未來是否能夠「抗通膨」，其實還有滿大的未定空間。

更重要的是：如果房價上漲的幅度，剛剛好等於物價上漲的幅度，這樣的結果只能算是「保值」，而不能算是「抗通膨」。因為「抗通膨」的前提在於：房價漲幅超過物價上漲幅度。

然而，就算房地產只能「保值」，但是對抗不了通膨，也有不少民眾抱持著「租金收益高於銀行定存」的想法而購買房地產。關於這一點，國內除了少數地段（主要集中在大台北地區）、少數個案（例如出租給學生或外籍高階經理人，或是購買時間已經很久，目前貸款已經還清，或是完全沒有貸款的房東）之外，大多數的實際租金報酬率，並不如房地產業者算盤所撥出來得高。

這是因為房子的租金報酬率計算是以「每年的租金收入，減去各項成本後，再除以購買房屋的價格」。然而，許多業者所計算的數值，都並沒有把房貸金額計算進去。同時，租金收入的估算也過於樂觀。特別在人口越來越少的未來，租金收入將是每下愈況。

根據去（2011）年年初，房市仍然非常熱絡，也還未實施「兩年內移轉要課奢侈稅」時，英商人力資源公司所公布的2010年居住報告結果顯示：東京是亞洲租金最貴的城¬市，台北市則名列第13名。但租金投資報酬率上，東京可達7%，台北市卻只有1%。

根據房仲估算，以當時台北市大安區20坪房子來說：一個月一坪平均租金1000到1400元，20坪月租2萬到2萬8000元，但平均房價一坪55萬到65萬，要買20坪的房子就¬要1100萬到1300萬元。

依照一般房地產業者的估算，每月2萬元租金乘上12個月，再除以總價1100萬元的租金報酬率是2.18%。這數字看起來很高，但實際上，大多數想當包租公、包租婆的人，都不是用現金去購買，而會向銀行貸款。

以房貸8成、20年房貸利率平均1%來計算，每月還款金額就高達4萬元以上（4萬471元）。也就是說，20坪房子每月出租2萬元，連每月還銀行貸款都不夠，如何能夠有「正的報酬率」？

更何況，「20坪房子每月出租2萬元」這個數字還是平均數，目前在大台北地區有非常多的例子，租金水準都不及這個數值。除非房東動手將房子改裝成獨立套房，或是自行購置高檔的家具設備。否則，很難有如此高的租金收入。

當然，多出的成本也將再度壓低租金報酬率，而當所有房東都朝向改裝成獨立套房發展之後，也都面臨到「套房市場供過於求」的窘境。以「20坪房子隔成兩個各10坪的獨立套房」為例，就算每間可以租到1萬元。但因為市場競爭關係，可能也只有一間能夠租得出去，總體租金報酬率還是達不到業者所訴求，以及房東所期望的報酬率。

儘管有能力做包租公、包租婆的人不多，但也有不少人仍然把「買一棟房子」，當作這輩子的唯一要實現的心願。他們的想法是：在自己年紀大時，還有一個可以棲身的地方，也可以當作留給子女的遺產。

只是這些人都忘了：房子雖然可以住人，解決了老年之後的居住問題，但它卻是「既不能吃，又無法『生財』」，空有一棟房子的最後，很有可能是「窮到只剩下房子」而已。

更重要的是，在全力為子女及家人努力打拼，辛苦賺錢之際，高昂的房貸更可能是壓垮一家財務的最後一根稻草。因為收入沒了，有儲蓄的人會「先吃老本」；等到老本也吃完了，全家人就可能陷於饑餓，以及因為付不出房貸，而被銀行給「掃地出門」…。

當然，這個「買房不如擁有耕地」的原則，也同樣適用在原本想「養兒防老」的每一位天下父母身上。因為與其有可能養到「啃老族」子女，還不如靠著自我耕種照顧自己的下半輩子，更何況自我勞動也能夠保持身體健康。

而如果天下父母擔心子女無法自食其力，需要靠一筆豐厚的遺產維持生活，恐怕也不及留一畝田來得有效得多。撇開因為人口減少而造成的租屋市場不景氣的因素，留給子女一口田反而能讓他們養成自食其力的好習慣。至少，子女們想要求得溫飽，至少要靠自己雙手、雙腳的揮汗勞動才行。

最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！

當個人或家庭有了一塊地理位置良好的土地，才能算是擁有了財富的根基。至少，當失業或糧食價格昂貴之際，就算這畝田無法讓全家「吃飽」，最起碼也不致於「捱餓」，或是沒有「棲身之所」。

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說得好這想法就對了~

yzlin

不知道大家有沒想過：就業不容易，但有錢人卻很多；有人三餐不繼，也有人擁有名車豪宅。將來這種M型貧富差異過大的現象不會減緩，我不是好野人但總想留下些什麼給小孩？
1.除了顧好自己的健康與晚年生活所需之外，如果還有餘力但買不起房產是否該買地產保值？因為利率低，把錢借給銀行還會倒貼(通膨)。
2.小孩縱使已成年但還在就學，為人父母總會想到他們的未來(工作)。如果他們沒有"學有專精"，將來就會淪為失業族、月光族，就像現在一樣總是有某個比率。萬一真的在家當宅男宅女的啃老族，不如讓他們去嘗試農作(有機栽培、農產運銷、盤商)也許一片天(不一定成功但有努力總有機會)。
3.退休後的生活說來簡單，粗茶淡飯+不生氣不管事，天天重複的工作就是吃飯、看電視、睡覺，然後等死。沒有目標的生活人生是黑白的，因此我把閒錢拿來買塊地種些菜，看著蔬果成長知道要翻土施肥採收，雖然腰酸背痛還有黑蚊叮咬也不敢喊累。
3.將來我走了，留下這塊地給小孩，如果他是上班族就當個假日農夫自給自足，如不幸是個失業族，這塊地就當做練功夫的跳板。練功有成可以另買(租)更大的地去耕作經營，或是把地賣了當做創業金去開發新事業。

總之，我不夠富有，眼光也不夠獨到，不敢投資(或投機)基金、股票、豪宅。買塊地來拈花惹草還可傳承下代，不必繳稅也沒有折舊也許還會增值，應該是聰明的選擇。

sjju

最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！

個人是嘉義鄉下農村子弟，嘉南平原土地肥沃，但若只靠種田，卻是無法養家活口的！種田還不如幫人種田賺工錢！

cocacola

就算要自力耕種到足夠自己食用, 應該也很費力吧,
我只不過種一點菜讓家裡吃, 光是跟雜草奮戰就覺得很累了.

ws085886

有些很有經營概念的，常看電視，他們放棄高薪，來種田，也走出一片天，種水果玉米達人，九九峰種蘆筍達人(去找都找不到他的農場，下次再去就地三次)，鳳梨達人(他是中牆協理40歲退下去台東)，還有養豬種菜，雖是少數但還是有人成功過，有一次偶老婆突然說要偶去學他們，我回頭說那再去找新老婆比較快(錢)，結果他說豬只能在市場賣

大地彩妝師

所以如果 農夫硬起來
是用預估要賺多少錢下去訂價格
那麼會怎樣？
政府會開放進口？
還是讓農產品價格上漲？

壞壞農場

唉~~~種水稻一百年不吃不喝才能換到等值的農地 怎麼種?
台灣有很多有利的條件 如技術先進 資材備期 交通方便 通路完整等等
但先天上就是有面積不夠 消費市場太小這兩個大問題
我還是認為台灣產的農產品可以在行銷上多作努力 在國外台灣產的東西可是很搶手的 只可惜 沒有人願意正視 也沒有人願意犧牲去做這些事情 只想不勞而獲 願意做的又沒有子彈支援 搞到最後產管銷都對不上口 這也是無可奈何的事情

馬蹄

很好的想法, 所以呢, 我也準備來買一塊玩玩

yzlin

8# 壞壞農場

台灣有錢人愈來愈多，台商台幹從國外賺錢回來或是結束事業，除了一部分定存外，多數會買房產土地(有利遺產處理)。
有錢人很注重養身與休閒，所以有機蔬果與休閒產業會愈受歡迎。
還有，台灣的製造業規模會愈來愈小，取而代之的是服務業，表示失業人口會增加。

30多年前，多數人不願考軍校或唸警專警校，主因是工作危險待遇不高。
可是現在呢？從錄取率就知道不輸國立大學。為什麼？工作難找ㄚ。
當農夫很辛苦，但覺得風水會輪流轉，幾年後農夫會出頭天，農作達人會上電視暢談農事。
壞大，相信您會是傑出的農作達人。