購地建屋貸款問題

aniuhey

最近打算購地建屋，不過有關資金的部份有點不知如何規劃，希望各位前輩可以指教一下。
目前購地預算約800, 建屋預算800, 但自備款只有400，預計用1home貸1200
因為購地需要立即付清, 但建屋付款應該是分幾次付的
所以想請教購地時用多少現金，多少貸款?
建屋時要留多少現金，及如何貸款(一次或多次)?
貸款分多次申請或一次貸完，應該後者利率較優吧，但貸完不會馬上用的，要多付利息也不划算
總之, 想知道怎麼個作法, 是最經濟的，還請賜教

jiuan

1# aniuhey
不知您目前的1home若轉賣行情是多少，一般銀行可以貸的成數是市價的８９成，例如大約可賣600萬的中古屋，可能頂多只能貸得500萬，若您想用1home去貸1200萬的話，那房子的市價可能要有1500萬的價值才行

一般購地要一次付清，若是農地配建的話則是一年內分期付清，但剛開始至少要先付一半的地價給地主，另外蓋房子的過程也會多很多原先想不到的成本，一定會追加預算

當然你可以用1home先貸款買地和蓋屋，再用2home的地去貸款（前提是已經付清過戶才行，若是農地配建則得等房子蓋得差不多可以過戶才能貸），建築款項也是依工程進度分期付款，但是，你這樣還沒蓋就已負債了，不是我要潑你冷水，你這樣子一定會很緊，可能好不容易貸了款，買了地，結果已經沒有錢再蓋房子，除非你可以買來放著，等有錢再蓋

我覺得要買地自建的話，至少在沒有貸款之前，手頭的自備款足夠付地的錢會比較好，這是一個無底洞啊！一定要仔細衡量一下

以上個人想法＋經驗，參考！參考！

文川

銀行對辨農地貸款的意願不是很高可貸成數也沒想像中的好，且農地公定價格不高能貸的額度有限，買地前可要先查清楚以免到時候出狀況．

jiuan

沒錯，建地才有８或９成，農地可貸成數會更低，要三思！

jeep5631

800萬的購地成本，想必土地必定不小，這建屋成本不知是否包含一些無法預知的預算
有時這額外支出是筆不小費用，很多人都容易乎略

況且以25%自備款搞個2home，風險其實有點大，不知你是否將他轉換1home的構想
不然以單以2home角度來說，有人剛開始一頭熱，加上時間.距離上的關係，有時這會澆息一個人的熱情，到時以農舍來說，要處理掉其實不是那麼容易，如果又不是配建，前後至少又要綁住8年，這期間光貸款可能是個不小壓力，但如果有將它轉換成1home的
打算，再處理之前1home的話，那就另當別論

如真的純當2home使用，土地還是盡量避免貸款，建物部份有多少錢做多少事，慢慢來建設，站上很多人都是以資材室為出發點，減少本身壓力，親身親為，才能體會其中樂趣，符合2home的精神

aniuhey

感謝各位的建議
不過我先前已經過仔細評估,  弄不好的話只會虧錢, 不至於到法拍的地步
想請教一下貸款的經驗, 看怎樣較省利息錢

max999

小弟提供一下自己的小小經驗與想法.
土地.農舍.在銀行的認定上是屬於流通性差的商品.
雖然有某些程度上的價值.
但是因為不容易脫手.買賣時間會拖長等等因素.
因此銀行通常不喜歡放貸土地.農舍的貸款.
即使願意放貸.成數通常都是公告淨值得4-5成而已.
而且利率都非常高.

您欲購買800萬的土地.自備款400萬.剩下400萬用房屋貸款.
以目前房貸利率而言大約1.8~2.2%左右.
如果是用土地貸款.不論是農會或是土地銀行利率超過3%以上.
所以.強烈建議用房貸來購買土地.
這裡有一個重點.就是房屋的抵押設定.
如果可以的話直接抵押設定您未來所想貸的總金額1200萬.
這樣下次增加貸款額度的時候.不需要再徵信.設定抵押一次.
貸款手續也會簡便很多.

另外.要蓋農舍需要等2年後才可以蓋.
除非您是想用配建方式.那小弟就不知道該如何處理了.
若是2年之後才申請蓋農舍.等到可以蓋農舍也要再過6個月以上.
然後蓋農舍如果需要再6個月.那就是總共需要3年時間.
蓋農舍之前花費不多.大部分是建築師以及申請的規費.
簽訂合約的時候應該會簽訂工程進度以及款項支付條件.
簽訂合約正式動工之後費用才會陸續產生.

如果您在這3年內仍然有收入.可以先準備部份工程款項.
等到您手上的現金不夠支付工程款項了.
再去銀行辦理增加房貸金額....
大概就是這樣吧!

ax5589

申辦貸款時,跟往來銀行言明欲"分批使用" ,並將預估所需之總額度ㄧ次申請起來較省事..

aniuhey

>申辦貸款時,跟往來銀行言明欲"分批使用" ,並將預估所需之總額度ㄧ次申請起來較省事

如果是"分批使用"
利率會是跟一開始談的一樣? 還是每次撥款都要再談一下新的利率?

ax5589

>申辦貸款時,跟往來銀行言明欲"分批使用" ,並將預估所需之總額度ㄧ次申請起來較省事

如果是"分批使用"
利率會是跟一開始談的一樣? 還是每次撥款都要再談一下新的利率?
aniuhey 發表於 2011-1-25 09:04

利率部份; 每家銀行制度都有些微不同, 承辦的分行也都有足夠的權限.. 所以很難論定. 自己的經驗是分批使用利率會較一般房貸稍高1.2碼. 一開始申請時便訂下利率.