農委會與農民做對？

leo

轉載  『自由時報 』報導       農委會與農民做對？
■ 陳澄賢


立法院內政委員會初審通過《農業發展條例》中有關農舍興建面積的下限，由○．二五公頃放寬為○．一公頃，農委會痛批，此舉是立院惡搞，筆者認為應該是農委會的官員認知有問題。農委會常常把自己應扮演的角色扮演錯誤，像颱風過後菜價上揚，如果有意見的應該是消費者基金會才對，為何每次都是農委會跳出來打壓菜價。農委會應該是與農民站在同一陣線，而且應為農民所種的蔬菜終於可賣比較好的價錢而高興，農委會卻跳出來當打壓農民的第一殺手。

農業委員會顧名思義，應該是農民的守護神，應該是替農民發聲為農民爭取最高利益的單位才對。農委會官員表示，一旦放寬限制，農地與建地根本就沒差別了！（沒差別對農民不好嗎？）在此請問農委會的官員，您是怕農民生活太好過嗎？農委會表示怕建商任意取得小面積的農地，就找機會用來蓋民宿或做其他炒地皮之用（農地地價高一點對農民不好嗎？），農委會的官員真是吃米不知道米價，農民苦哈哈，而這些官員們卻高高在上不知民間疾苦，一輛普通級的轎車售價約六十萬至七十萬元左右，您可知道現在農地一分地（三百坪）才值五十萬元，地段好一點的，也差不多才七十萬元，賣一分地還不夠買一輛普通級的轎車，可不可悲？

政府一再鼓勵農民休耕，農委會也一再宣導教農民不要種太多作物怕會量多價跌，請問您保留那麼多農地要幹什麼？而且農民的專長本來就是靠種農作物賣錢過生活，要農民不要種是您，反對農地開放也是您，您到底要農民怎樣？農業委員會的官員們，您不是農民的長官，也不具民意基礎，您說的話並不代表農民的立場，筆者雖不能代表所有農民，但我以一個身為農民的立場，覺得農業委員會如不能為農民的利益考量，而處處在打壓農民，那要這農業委員會做什麼？（作者為蔬菜產銷班班長）

leo

今天到彰化鄉下繞了一下，有些仲介說：

近日有農民表示0.25公頃以下農地多年來除法拍案外幾乎很少買主詢問，希望0.1公頃可興建農舍案通過後能賣出去，以解決農會高利率的貸款負擔

沒錯全面開放農地對全國國土規劃不利，但農民的困境應提升至全國整體規劃的考量，而不應只在農委會權責範圍內解決才能作最完善配置處理，希望政府有關單位務實面對，有關官員不應只在本位主義下反對，否則徒增農民的困擾與憤怒，總不能等農民集會上街頭抗爭甚或發生暴動才來處理

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leo

轉錄今周邦報導買農地、蓋農舍　上班族一圓田園豪宅夢！
更新日期:2008/01/02 14:53 今周刊撰文．李建興
《農業發展條例修正草案》已逕付立院二讀，計畫將農地興建農舍的面積限制大幅縮減，在社會上引起正反雙方交相角力，掀起眾人對於農地的注意；其實農地除了蓋農舍，也有營業、保值、節稅和資金財庫的功能，只要夠聰明，不管法令修正與否，都能靠農地成為理財贏家。


周六清晨，儘管寒冷的東北季風吹拂著半山腰上的桃園楊梅小鎮，五十九歲的羅美華仍趁著假日，一早就和老公驅車上山，身著單薄工作服，拿著剛漆好的木條，一樁一樁地釘在花圃外圍。圈成的色彩鮮豔園地，與身後正在施工，由紅磚瓦砌成的小屋，形成一幅美麗的景致。築夢 退休前十年開始規畫


雖然山風讓她不時打著哆嗦，但站在兩年前買下的農地，眼看著過自己辛苦打造的夢想新樂園，就要在退休前實現，陽光旋即從這對夫妻的臉龐綻露而出。


其實，這已經是羅美華夫婦圓夢計畫的第十年了。自小生活在務農家庭，內心對「採菊東籬下，悠然見南山」的日子有著深刻的憧憬。雖然成年後與先生在都市裡打拚，掙得了一小筆的積蓄，也在桃園市鬧區中住了幾十年；但他們腦中始終夢想著回鄉頤養天年，於是從退休前十年，就毅然展開築夢計畫。


由於預算有限，羅美華原本想物色三、四百坪的土地，但多年來尋尋覓覓卻始終沒有進展，加上二○○○年立法規定，興建農舍的農地面積至少得七百五十六坪，使得羅美華的計畫一度延宕了好幾年。


在這期間，她一面等著法令鬆綁、一面辛苦攢錢，直到○五年，在朋友引薦下，相中了這筆位於楊梅、占地八百多坪的農地；雖然超出預算，但眼看著圓夢大限將到，只好忍痛買下，終於向築夢之路跨出了一大步。


政策變 重燃築夢熱情


兩年來，羅美華與先生就這麼一磚一瓦地拼湊出心中的天堂。雖然近來農舍興建限制可望放寬，讓羅美華有著「為時已晚」的扼腕；但自力造屋造出心得的她，就不斷地鼓吹周邊的樂活族加緊買地築夢，甚至自己也重燃看地的欲望，還想用剩餘的積蓄買一塊三百多坪的農地，等待政策一開放，再築第二個夢想屋。


十二月十二日，《農業發展條例修正草案》在立法院進入二讀程序，興建農舍的農地面積可望由原本規定的至少○．二五公頃（約七百五十坪），大幅放寬至○．一公頃（約三百坪）。這個法案引起各界熱烈討論，政策的新方向重燃了許多「農村樂活族」的夢想熱情。


處理多樁農地買賣的銘法法律事務所所長陳昌煥，近來即目睹不少「豪情買地」的個案。


他描述，前不久一位趁長假回員林老家看地的台商，一直想在家鄉蓋一棟三百多坪的超大豪宅「光耀門楣」；當他看中一筆位於省道旁的農地時，立刻委託陳昌煥辦理。雖然這筆土地，是當初買主向銀行買下的不良債權，交易程序複雜；但該名台商仍堅持以每坪八千多元買下——足足比原地主的買價高出一倍。


在當地居民議論紛紛時，該名台商卻一派輕鬆地說：「驚啥！土地越來越少，就越值錢，更何況，等到政策放寬，會有更多人搶著要！」


「瘋農地」，在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出，雪山隧道通車前，就有不少台北人來宜蘭買農地，如今，「法令一通過，農地至少漲三成！」林晏弘預測，農舍興建門檻降低後，農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應，未來增值可期。


「農地就像個未被挖掘的璞玉，這次只是意外被發現了！」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為，其實不管政策修不修改，由於農地是有價資產，在通貨膨脹、土地稀有的時代，低價的農地原本就潛力無窮；只是藉由此次議題炒熱，錦上添花罷了，「其實許多內行人早知道農地的妙用，買地致富了！」


生活 凡人的烏托邦


許調謀的說法，似乎可在主計處的統計找到呼應。在農業產值不斷萎縮時，○五年全台擁有耕地的戶數，較二○○○年逆勢成長一一％，達六十七萬戶，足見農地轉熱早已不是新聞。


「凡人的烏托邦、富人的守財奴、商人的提款機、主人的聚寶盆」，對於農地的「妙用」，許調謀以這首四句聯，詼諧地點出農地能在「生活、節稅、保值、金流」四大層面活用的機能。


「農舍根本就是『平凡人的豪宅』！」提起農地，全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法；他表示，由於「樂活主義當道」，在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。


根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現，遠離都市的宜蘭和南投，○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成，宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣，其中多數是台北客貢獻。


另外，永慶房仲網所做的網路民調也顯示，七三％的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求，因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一，在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」，總價往往不到一千萬元，相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元，顯得物超所值；加上在農地上自力造屋，房子方位、設施配置都可量身打造，在「平價豪宅」的誘因下，農地，就成了平凡人圓夢的標的。


正因為如此，不少腦筋動得快的建商更改買農地，在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設，董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地，推出四戶百餘坪的農舍豪宅，開價高達二千多萬元，卻仍然吸引大批樂活族詢問。


隨著田園熱，利用農地經營民宿、休閒農場，則成為農地的第二個妙用。


營業 主人的聚寶盆


根據○五年主計處所作農林漁牧業大普查發現，台灣從事休閒農牧業的家數已達二千一百零二家，每家年收入更已達二百萬九千元。同時，另一項數據也指出，儘管近來台灣觀光產業外國人來台數量衰退，但休閒農業卻一枝獨秀，逆勢快速成長。以○七年來說，外籍觀光客參訪休閒農場已破四萬人大關，創下二億元產值，足足是○四年一千三百到訪人次的十多倍。


一九七三年出生，當過婚紗攝影師的蔡千民，○三年時就因為看準了「農村休閒」的熱潮，在桃園大溪附近花了數百萬元低價購下了數千坪的農地。除了開設餐廳，還將整個農地闢為休閒農莊。


因為餐廳的造景成功，不僅遊客如織，許多婚紗業者也慕名前來；而幾年前因偶像劇《天國的嫁衣》在此拍片大紅後，更成為電視圈爭相租借取景的熱門景點，收益豐厚。


財庫 商人的提款機


對於拿農地來生財，葉春智則進一步指出，由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》，未來經營民宿只要房數不超過五間，可以免申請商業登記；這對於有心在農村經營事業的人，無異大開方便之門，農地的價值將更上一層樓。


然而農地的魅力除了「生產」，由於土地原本即為有價不動產，一旦懂得善用，更是個理財的好工具。


「好的農地不僅可以保值、增值，更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途，許調謀以一位企業家朋友為例，據說這位企業家多年來即熱中於農地投資，除了由於眼光精準，部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高，高價賣出，大撈一筆外；聰明的他，更將手上未賣出的農地充當提款機，當有資金需求時，就作為擔保品向銀行貸款，因此多年來，該名企業家資金水位不虞匱乏。


節稅 富人的守財奴


不過，有趣的是，除「救急」，對於許多有錢人來說，農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析，由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件，因此不少人就購買農地作為避稅的管道，他就曾經見過一樁有趣的案例。


住在台中市的某著名地主，家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地，原本生活淳樸的他，卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展，農地變建地，價位驚人，一下躍為富甲天下的「田僑仔」。


但，幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世，雖然留下大筆財產給子孫，卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅；於是，他找來律師商量，決定將大量購置農地作為節稅工具，前一陣子這位地主辭世，果然省下巨額的稅負。


「總之，農地不僅可以『救窮』、『救急』，又能『守財』，端看主人如何活用了！」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出，儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交，但惟一可以肯定的是，農地將是無可取代的寶藏，就看聰明的你，如何運用了。（本文節錄自576期《今周刊》）


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