土地買賣合約，如果賣方不打算履行，買方應該如何因應?

Precious

事情始末：
標的物：約100坪建地，道路這一側為約4米寬的私設道路，而此四米寬的私設道路占用了此建地的部分面積。

買賣合約：簽約時約定此占用道路的面積須從買賣坪數中扣除，但是我買方願意允許誤差坪數3坪，也就是說如果測量後道路面積占用10坪，則扣除7坪的土地價金，當時賣方估計道路占用面積約7~8坪，所以同意了這項約定。
另外有一條文，雙方約定至遲須在7月31日點交完畢。

價金支付：第一期款訂金100萬，簽約日(5/12)當天支付，代書隔日存入履保帳戶，第二期款230萬稅單核發後通知買方5日內應存入履保帳戶，第三期款辦理貸款支付。

正式進入故事情節

代書於7/19日通知我繳交第二期款，我因為7/24~7/26出差無法匯款，告之7/27可以匯款沒問題，順便提及道路占用面積測量後最終坪數是多少，也好確定買賣總價金額，代書此時說坪數高達18坪，賣方對此很有意見，還要協調。心中暗想對方不會是想賴皮吧，就請教另外的代書好友整個事情始末，他建議最好雙方寫一份展期協議書，否則對方如果以7/31尚未收到價金為由而解約，恐怕對我比較不利甚至變成我違約。

所以我就請代書約雙方在7/21日在仲介公司碰面協調展期事宜，結果對方對付款展期表達無所謂，晚點支付也無所謂，但是對於道路占用坪數高達18坪，表示不能接受，最多接受7~8坪，否則此買賣就作廢，並交代代書只有這條路可行，其他不用多說。

問題來了：

1.我如果在7/31前無法完成貸款，違約責任會是在我方嗎?但是我不能確定總價金，又如何支付尾款呢?

2.如果能在7/31前依照合約內容完成撥款，我方還會有違約的可能嗎？

3.我該如何讓對方履行此項合約呢？

yuank

1.「買賣合約：簽約時約定此占用道路的面積須從買賣坪數中扣除，但是我買方願意允許誤差坪數3坪，也就是說如果測量後道路面積占用10坪，則扣除7坪的土地價金，當時賣方估計道路占用面積約7~8坪，所以同意了這項約定。另外有一條文，雙方約定至遲須在7月31日點交完畢。」
標紅色部份，有在契約中寫明嗎？  
2.展期協議書   有白紙黑字簽好了嗎??

你可能該找個可信任律師看看。

Precious

yuank 發表於 2018-7-23 00:01
1.「買賣合約：簽約時約定此占用道路的面積須從買賣坪數中扣除，但是我買方願意允許誤差坪數3坪，也就是說如 ...

Yuank 兄：

1.紅色字體部分沒有出現在買賣契約書中。
2.展期協議書，對方還沒簽。

yuank

紅字沒列在契約，對方似乎找不到理由更改或解約。
展期協議，沒有白紙黑字，你很難舉證他說過，那就等於沒展期。
代書7/19日通知二期款，金額符合契約約定的算法嗎?
如果符合，你7/24就該繳二期款，不然就違約。(即使對方可能不認帳，你的部份目前還是得依合約作)
如果不符合，才可能考慮主張民法264同時履行抗辯，這7/24前該出存證信函...

沒看過文件，以上只算初步建議，未必正確。
時間有點緊，應該馬上找律師或代書研究一下。

種哥

偶會依約付款 依約執行 最後點交也是依約(18-3=15坪扣)

快樂農夫

種哥 發表於 2018-7-23 17:45
偶會依約付款 依約執行 最後點交也是依約(18-3=15坪扣)

要申請鑑界確認被佔用的正確數值，否則你無權無依據扣款。
賣方本來就必須鑑界後移交，鑑界當時可要求地政人員測出正式被佔用的面積，並提供鑑界成果圖（上面會繪出被佔用面積的大小及數值）。土地代書知道怎麼做。

Precious

yuank 發表於 2018-7-23 12:33
紅字沒列在契約，對方似乎找不到理由更改或解約。
展期協議，沒有白紙黑字，你很難舉證他說過，那就等於沒 ...

是的
7/23 已經先匯入第二期款

Precious

種哥 發表於 2018-7-23 17:45
偶會依約付款 依約執行 最後點交也是依約(18-3=15坪扣)

代書也是如此建議

Precious

快樂農夫 發表於 2018-7-23 18:01
要申請鑑界確認被佔用的正確數值，否則你無權無依據扣款。
賣方本來就必須鑑界後移交，鑑界當時可要求地 ...

農夫大哥

謝謝你的提醒，雖然當時有申請鑑界，但是路地占用面積之測量是否由地政處人員測量，我會跟代書了解看看。

快樂農夫

Precious 發表於 2018-7-24 02:55
農夫大哥

謝謝你的提醒，雖然當時有申請鑑界，但是路地占用面積之測量是否由地政處人員測量，我會跟代 ...

若沒有測量被佔用面積時，你還是要再申請測量，經過這樣正式鑑界，大家比較可以心平氣和處理事情。