南庄農地每坪5000起 宜蘭最高衝10萬建農舍限制多 買前留意相關法規

sirey

南庄農地每坪5000起 宜蘭最高衝10萬建農舍限制多 買前留意相關法規
2010年12月11日蘋果日報
http://tw.nextmedia.com/applenew ... 63/IssueID/20101211

【詹誌銘╱綜合報導】台灣許多地方近年興起自力造屋農舍夢，透過購買較便宜的農地，蓋起依自己想法、規劃的別墅，目前北台灣農舍案較多區域為新竹竹北西區、苗栗南庄與宜蘭等地，農地價格也因位置優劣而有落差，像南庄農地多為丘陵地，每坪價格約5、6000元，但也有像宜蘭羅東運動公園旁農地，因具公園等議題，每坪甚至有10萬元行情。

吉村開發店長饒耀華表示，農委會今年10月突然頒布集村農舍不得於「特定農業區」開發的禁令，特定農業區指優良農田或具特殊農業生產價值，必須特別保護做農業使用之區域，此舉一出，讓90％屬特定農業區的新竹縣集村農舍案，幾乎全數停工，但因建商都已花下不少資金購買配地，未來可能轉往竹北犁頭山、新埔義民廟附近山坡地保育區開發、推案，目前當地農地價格，每坪約2~3萬元。

竹北每坪2~3萬元
集村農舍現階段的困難，不僅有特定農業區問題，如果農舍所在地位於都市計劃區內，相關配地也須在都市計劃區內，且依據《農業發展條例》規定，集村農舍配地與農舍土地面積比率為9：1，也就是如果民眾農舍面積為50坪，其抵配地至少要有450坪，其中還不包含坡度超過30度的土地。
饒耀華指出，「以新竹為例，若是要推都市計劃區內農舍案，光土地費用，每一戶至少就得花2000萬元，價格並非一般市井小民足以負擔，也因此幾乎沒有建商願意推案。」

實際使用效益大

同樣也是農舍大熱門的苗栗南庄，以單戶購買756坪土地，2年後再興建總面積約149坪的配建農舍案為主，但因土地多位丘陵地，每坪價格僅約5、6000元，以新推農舍案「雲起山莊」而言，每坪農地售價6000元，要買到可興建農舍的合法土地面積756坪，至少就要450萬元，如果再加上建築費用，則得花上800~900萬元。
至於許多人喜愛購買農地自建的宜蘭，住商不動產羅東店店長莊智清分析，宜蘭現在農舍案多在羅東、三星附近，羅東運動公園附近農地，每坪約1~3萬元，但地段條件佳者，甚至有每坪10萬元叫價，三星鄉因離市區較遠，每坪農地約7、8000元，「農地價格雖然高，但還是能夠吸引台北客前來購買，土地加建物總價雖然逼近2000萬元，與1間中古透天價格相去不遠，但因可以用做園藝造景的配地，至少多出中古案600坪，實際使用效益相對也大過僅擁建地的透天許多。」
買地造屋的夢很美，不少人更希望藉此開間民宿，只是，民宿夢其實並不輕鬆，「紅磚屋」老闆鍾年誼說：「大家都以為當民宿老闆就是每天跟客人聊聊天、煮煮飯給房客吃就可以，可是身為老闆要做的，遠超過外界想像，像要負責打掃房間、更換床單，還要設計行程或規劃相關旅遊內容，才能長期吸引客人，再加上台灣民宿量幾乎沒有管制，民宿業的生存只能靠自己親上火線宣傳、行銷，要賺錢幾乎很難，只能勉強打平。」

設籍滿2年 才能建農舍

「雲起山莊」農地每坪6000元，坐擁山林，可與自然做直接接觸。林鼎皓攝
【詹誌銘╱綜合報導】一棟棟富麗堂皇的別墅，豎立在本該農用的農地上，「農舍」對於台灣農業的「發展」，開始令人質疑，農委會在今年10月禁止在特定農業區內興建集村農舍，也招來反對者大聲撻伐。

5年之內不可移轉
台灣農地使用限制嚴格，2000年《農業發展條例》大幅修法，申請興建農舍者戶籍所在地與農地得在同一縣市，且取得土地及戶籍登記的時間都須滿2年，但農地買賣已不限於農民，一般民眾也能加入，也就是說，若要申請興建農舍，就得先花時間在土地栽種農作物，取得農業使用證明，之後還得在所購買的農地縣市，設籍滿2年，始能興建農舍，取得使用執照滿5年，方能移轉。
除了身分限制，一般申請興建農舍的農業用地面積不得低於0.25公頃（約756坪），日後供農業生產使用部分面積也不得低於該農地面積的90％。若土地為都市計劃區內，所興建農舍單層面積與容積最大為200坪，高度不得超過14米（約4層樓），若土地是在都市計劃區外，則農舍總樓地板面積最多約149坪，單層面積最大100坪，高度不得超過10.5公尺（約3層樓）。
大致而言，在2000年後取得農地者皆稱作「新農」，其興建農舍之規範皆須符合上述要件，但若是2000年前即有農民身分，一般則稱為「老農」。老農與新農最大差異在於老農買賣農地不用受身分限制，例如：無須設籍逾2年、5年內可移轉、農地面積不用達到0.25公頃也能興建農舍，但相關建築法規則與新農無異。
其實，農地興建農舍是被允許的，中信房屋頭份建國店經理邱永和直言，許多類似南庄的鄉下地方，要發展只能靠農地不動產買賣，也只有興建農舍才有辦法讓外來人口遷入。

特定區禁集村農舍
但目前爭議點在於，過去農舍以農地耕作者在農地旁擺放農具或暫時歇憩、居住為目的，現在卻出現太多人在擁有農地後不事生產，於是今年10月農委會下令特定農業區內禁止集村農舍興建，台灣農村陣線成員林樂昕對此大表贊同：「許多集村農舍就像一個開發案，農地農用不僅無法落實，也讓國土規劃紊亂無章，畢竟，農地開發還是要視整體環境而論，才能讓農舍朝合理、合法，重點是『合適』的方向去走。」

民眾意見
打掃維修 問題多

鍾年誼 57歲
民宿老闆 住南庄15年
目前到南庄買農地蓋農舍的人，還是以退休族群居多，周休二日過來短暫休憩的人還是不建議，畢竟日後住進來還得面對房子打掃、維修等問題，究竟是來度假還是當清潔工，買屋人尚須斟酌。至於農舍興建確實有其必要，否則鄉下地方要怎麼發展？只是相關配套法令得更健全，讓農地開發也能與環境保護相互呼應。

民眾意見
蓋屋花費 5000萬

張雍育 30歲
民宿老闆 住宜蘭1.5年
當初也是因為想圓「民宿夢」，才毅然決然從台北遷入，土地雖然是自己家的，但建築費用卻花了4、5000萬元，還得把台北的房子賣掉籌措資金，雖然開民宿讓自己很有成就感，但經營過程相當辛苦，有時候在忙、手機響不能不接，但電話又響個不停，恨不得自己能有三頭六臂應付。

阿俊

宜蘭公園旁的農地每坪10萬以上 以後應不可能發生了..
因為宜蘭農地大都為特定農業區 不能蓋集村了 所以土地利用率減低了